Kündigung durch Vermieter: Eigenbedarf bei Wohnungsverkauf?
Kündigung wegen Eigenbedarf
Für die meisten Mieter ist eine Eigenbedarfskündigung eine unangenehme Überraschung. Sie lässt sich nicht durch eigenes Verhalten verhindern und kommt daher oft völlig unerwartet.
Besonders frustrierend ist es, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben scheint – etwa weil kurz darauf ein Wohnungsverkauf geplant ist. Ist das rechtens? Ist der Eigenbedarf bei Wohnungsverkauf möglicherweise nur vorgeschoben?
In diesem Beitrag erfahren Sie, was Sie als Mieter über eine Kündigung wegen Eigenbedarf im Zusammenhang mit Wohnungsverkauf wissen sollten und welche Rechte Sie haben, um sich zu schützen.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?
Vermieter können Mietverhältnisse nicht nach Belieben kündigen. Für eine ordentliche Kündigung ist ein gesetzlich anerkannter Grund erforderlich. Hintergrund ist, dass Mieter in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt haben und daher einen besonderen Schutz genießen.
Eine Ausnahme hiervon ist die Kündigung wegen Eigenbedarf an der Mietwohnung. Der Vermieter hat so die Möglichkeit, die betreffende Wohnung als sein Eigentum entsprechend seiner Lebensumstände selbst zu nutzen.
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung selbst, für seine Familie oder Haushaltsangehörige benötigt.
Damit Eigenbedarf nicht nur vorgeschoben wird, muss der Vermieter den Bedarf nachvollziehbar darlegen und begründen.
Die aktuelle Entscheidung des BGH zu Eigenbedarf bei Wohnungsverkauf
Worum geht es?
Ein Vermieter kündigte seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs. Er wollte die – noch vermietete – Wohnung selbst beziehen, um anschließend in seiner darüberliegenden, selbst bewohnten Wohnung Umbauarbeiten durchführen zu können. Nach Abschluss dieser Maßnahmen plante er den Verkauf.
Die Mieterin akzeptierte die Eigenbedarfskündigung des Vermieters nicht. Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob auch im Falle eines geplanten Wohnungsverkaufs der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs geltend gemacht werden kann.
Wie hat der BGH entschieden?
Rechtsauffassung der Vorinstanz
In der Vorinstanz hatte das Landgericht Berlin II entschieden, dass es sich bei der Kündigung nicht um eine echte Eigenbedarfskündigung handelt – sondern der Verkauf des Mietobjekts im Vordergrund stehe. Daher nahm es als Kündigungsgrund des Vermieters eine Kündigung aufgrund der beabsichtigten Verwertung des Mietobjekts an.
Sofern eine Verwertung – z.B. der Verkauf – eines Mietobjekts erfolgen soll, ist es unter strengen Voraussetzungen möglich, ein bestehendes Mietverhältnis zu beenden. Der Vermieter muss dann durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sein und dadurch erhebliche Nachteile erleiden.
Hierfür lagen im Sachverhalt jedoch keine Anhaltspunkte vor. Aus Sicht des Landgerichts Berlin II war die Kündigung demnach unzulässig.
Rechtsauffassung des BGH
Der BGH sah den Fall anders als die Vorinstanz und bejahte eine wirksame Eigenbedarfskündigung. Entscheidend war, dass der Vermieter die Wohnung der Mieterin tatsächlich selbst beziehen wollte – auch wenn dies nur ein Zwischenschritt ist, um anschließend in seiner darüberliegenden Wohnung Umbaumaßnahmen durchführen und diese später verkaufen zu können.
Für den BGH spielt es keine Rolle, ob der Vermieter langfristig einen Verkauf plant oder welche wirtschaftlichen Überlegungen dahinterstehen. Maßgeblich ist allein, dass zum Zeitpunkt der Kündigung ein ernsthafter und konkreter Nutzungswunsch besteht.
Bei der Beurteilung, ob eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist, kommt es allein auf eine tatsächliche Nutzungsabsicht an. Dabei können die Beweggründe des Vermieters und etwaige Pläne, wie mit den Wohnräumen in Zukunft verfahren werden soll, keine Rolle spielen. Eine tiefere Kontrolle würde nach Auffassung des BGH unverhältnismäßig in das Eigentumsrecht des Vermieters eingreifen.
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Vorgetäuschter Eigenbedarf – Was tun?
Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der angebliche Nutzungswunsch des Vermieters nur vorgeschoben ist, die Begründung vage, widersprüchlich oder unkonkret bleibt oder keine ernsthafte Absicht zum Einzug erkennbar ist.
Wenn sich herausstellt, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, können betroffene Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen, etwa für Umzugskosten oder andere finanzielle Nachteile, die sie durch die Kündigung erlitten haben.
Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem ausführlichen Beitrag: “Vorgetäuschter Eigenbedarf: Das können Mieter tun”.
Welche Möglichkeiten haben Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung?
Eigenbedarf prüfen (lassen) und entkräften
Wenn Sie den Verdacht haben, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht gerechtfertigt ist, sollten Sie die Begründung des Kündigungsschreibens genau prüfen. Achten Sie dabei vor allem auf Anhaltspunkte, die gegen einen Eigenbedarf sprechen. Ein Anwalt für Mietrecht kann helfen, Unstimmigkeiten aufzudecken und rechtliche Schritte einzuleiten.
Widerspruch bei besonderer Härte
Auch bei einer grundsätzlich wirksamen Eigenbedarfskündigung ist das letzte Wort noch nicht gesprochen. Mieter, für die die Kündigung eine besondere Härte darstellt – etwa aufgrund von Krankheit, hohem Alter oder wenn kurzfristig keine neue Wohnung beschafft werden kann – können Widerspruch gegen die Kündigung einlegen.
Das Gericht prüft dann die Situation und kann das Mietverhältnis im Einzelfall verlängern, wenn der Auszug unzumutbar wäre.
Wichtig: Der Widerspruch muss rechtzeitig, d.h. spätestens 2 Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, schriftlich erklärt werden.
Häufig gestellte Fragen
