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Das Gewerbemietrecht ermöglicht eine flexible Vertragsgestaltung.
Trotz sorgfältiger Vertragsverhandlungen bleiben oft Unklarheiten, die in der Praxis zu Problemen führen können.
Unsere Anwälte unterstützen Sie rund um Ihren Gewerbemietvertrag.
Herausforderungen im Gewerbemietrecht
Von komplexen Vertragsverhandlungen bis hin zu Auseinandersetzungen bezüglich Instandhaltung, Reparaturen oder Betriebskosten – neben den Herausforderungen des täglichen Geschäftsbetriebs sehen sich Unternehmer mitunter auch mit rechtlichen Fragen im Bereich des Gewerbemietrechts konfrontiert. In einem sich ständig ändernden Geschäftsumfeld sind sie allerdings auf Planungssicherheit angewiesen. Eine gewissenhafte Auswahl der Geschäftsräume ist dabei von entscheidender Bedeutung.
Ein langfristiges Mietverhältnis mit gut ausgehandelten Vertragsbedingungen an einem für das Unternehmen günstigen Standort? Durch sorgfältige Verhandlungen ist es für Unternehmer grundsätzlich möglich, einen für sie optimalen Gewerberaummietvertrag abzuschließen. Denn anders als das Wohnraummietrecht unterliegt das Gewerbemietrecht flexiblen gesetzlichen Rahmenbedingungen. Dadurch können Gewerbemieter und -vermieter den Vertrag ganz nach ihren persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen gestalten – ganz im Sinne der Vertragsfreiheit.
Es läuft nicht immer alles nach Plan.
Oftmals umfangreiche und zeitintensive Vertragsverhandlungen oder rechtliche Streitigkeiten aufgrund von Umständen, an die bei Vertragsschluss (noch) nicht gedacht wurde – auch Gewerberaummietverträge können für die Vertragsparteien zu rechtlichen Herausforderungen führen.
Wir bieten Ihnen professionelle Unterstützung rund um Ihr Gewerbemietverhältnis – vom Aufsetzen des Vertrags bis zu dessen Beendigung. Unsere erfahrenen Anwälte für Gewerbemietrecht helfen Ihnen gerne weiter. Ganz bequem von Zuhause aus.
Anwaltliche Beratung im Gewerbemietrecht
Wann sollte ein Anwalt für Gewerbemietrecht beauftragt werden?
Wir empfehlen, bereits in die Vorbereitung und den Abschluss eines Gewerbemietvertrages einen erfahrenen Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht einzubeziehen. Die weitreichende Vertragsfreiheit im Rahmen der Gewerberaummiete ermöglicht es den Vertragsparteien, den Vertrag ganz an die persönlichen Vorstellungen und Bedürfnisse anzupassen. Ein Anwalt hilft Ihnen dabei, einen Vertrag auszuhandeln, bei dem alle Parteien wissen, woran sie sind, um so späteren rechtlichen Streitigkeiten vorzubeugen.
Obwohl die Vertragsparteien im Gewerbemietrecht rechtlich gleichgestellt sind, herrscht in der Praxis meist ein Ungleichgewicht. Grund hierfür ist, dass Mieter häufig über deutlich weniger Erfahrung im Bereich der Gewerbemiete verfügen als ihre Vermieter. Dadurch besteht das Risiko, dass Gewerberaummieter ungünstige Vertragsklauseln in dem von ihren Vermieter vorgelegten Vertragsentwurf akzeptieren. Mit rechtlicher Unterstützung werden faire Bedingungen geschaffen.
Aber auch im Falle später auftretender Streitigkeiten innerhalb des bestehenden Mietverhältnisses ist die Unterstützung durch einen erfahrenen Anwalt für Gewerbemietrecht sinnvoll, um die Mieterrechte effektiv durchzusetzen.
Vorzeitige Beendigung des
Gewerberaummietvertrags - geht das?
Veränderungen im Unternehmen oder im Umfeld können dazu führen, dass ein Standort für ein Unternehmen nicht länger attraktiv ist. Ein Standortwechsel muss her.
Dies kann jedoch eine Herausforderung darstellen, denn die meisten Gewerberaummietverträge sind auf längere Zeit abgeschlossen. Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf dieses Zeitraums ist nicht möglich, sofern keine entsprechende vertragliche Regelung getroffen wurde.
Aber auch ohne eine entsprechende Regelung kann es Gewerberaummietern im Einzelfall gelingen, vorzeitig aus einem Mietverhältnis auszuscheiden.
Idealerweise kann das bestehende Mietverhältnis mithilfe eines Aufhebungsvertrages aufgelöst werden. Stimmt der Vermieter einer Aufhebung jedoch nicht zu, bleibt dem Mieter die Suche nach einem passenden Untermieter oder einem Nachmieter, der anstelle des Gewerberaummieters in das bestehende Mietverhältnis eintritt.
Verlängerung des Gewerberaummietvertrags nach Vertragsende?
Die Vertragslaufzeit neigt sich dem Ende zu. Trotz einiger Herausforderungen hat sich der Standort als besonders günstig für das Unternehmen erwiesen. Verständlich, dass das Unternehmen gern an dem Mietverhältnis festhalten möchte. Viele Unternehmer stehen dann vor der Frage: Welche Möglichkeiten bestehen, um einen auslaufenden Gewerberaummietvertrag zu verlängern?
Das richtet sich nach den individuellen vertraglichen Vereinbarungen. So vereinbaren Vertragsparteien eines Gewerberaummietvertrages neben der Dauer der Vertragslaufzeit häufig auch Verlängerungsoptionen oder behalten sich ein Optionsrecht zur Verlängerung des Vertrages vor, um auch nach Ende der (Mindest-)Vertragslaufzeit das Gewerberaummietverhältnis aufrechterhalten zu können.
Verlängerungsoption und Optionsrecht sind nicht dasselbe. Eine Verlängerungsklausel im Gewerberaummietvertrag führt zu einer automatischen Verlängerung des Vertrages zu den alten Konditionen, sofern keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden. Im Gegensatz dazu muss ein Optionsrecht aktiv ausgeübt werden, indem die Verlängerung des Vertrages durch die berechtigte Partei ausdrücklich erklärt wird. Bei Ausübung des Optionsrechts ist häufig eine automatische Mieterhöhung oder eine erneute Verhandlung über den Mietzins vorgesehen – eine potenzielle Quelle für Konflikte zwischen Mieter und Vermieter.
Um unerwartete, teure Überraschungen zu verhindern, empfiehlt es sich, den Vertrag von einem Anwalt für Gewerbemietrecht prüfen zu lassen. Gerne übernehmen wir das für Sie.
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Mangel in den Gewerberäumen - was tun?
Stromausfälle, Probleme mit der Heizung, Wasserschäden – Mängel der Gewerberäume können das Tagesgeschäft erheblich beeinträchtigen und im schlimmsten Fall eine Gefahr für Personal und Kundschaft darstellen.
Während der gesamten Mietdauer trifft den Vermieter die Pflicht, das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Für die vertraglich vereinbarte Nutzung der Mieträume durch den Mieter muss der Vermieter sich um alle eventuell auftretenden Mängel kümmern. Beseitigt er den Mangel trotz Mängelanzeige nicht, hat der Gewerbemieter bestimmte Rechte.
Beispielsweise kann ein Gewerbemieter unter Umständen die von ihm zu leistende Mietzahlung dem Mangel entsprechend angemessen mindern, Schadensersatzansprüche erheben oder den Mangel selbst beseitigen und die hierfür erforderlichen Ausgaben vom Gewerbevermieter ersetzt verlangen.
Unsere Rechtsanwälte mit Spezialisierung auf Gewerbemietrecht helfen Ihnen dabei, Ihre Rechte durchzusetzen. Kontaktieren Sie uns einfach mithilfe unseres Formulars für eine kostenlose Ersteinschätzung innerhalb von 24 Stunden.
Wer trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen im Gewerbemietrecht?
Kleinere Renovierungsarbeiten wie Tapezieren, Streichen oder Ausbessern von Löchern fallen auch bei einem Auszug aus gewerblich genutzten Mieträumen an. Durch diese sogenannten Schönheitsreparaturen sollen kleinere Mängel, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume angefallen sind, beseitigt werden. Doch wer steht in der Pflicht zur Durchführung dieser Renovierungsarbeiten – Vermieter oder Mieter?
In der Regel ist es Aufgabe des Vermieters, das Mietobjekt instand zu halten. In der Praxis wird die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen jedoch meist vertraglich auf den Mieter übertragen. Das gilt sowohl im Wohnraummietrecht als auch im gewerblichen Mietrecht. Der Umfang der auf den Gewerbemieter übertragenen Renovierungspflichten muss dabei zwingend im Gewerberaummietvertrag festgehalten werden und ist nicht grenzenlos. Die Übertragung muss angemessen sein. Doch wann wird diese (noch) als angemessen angesehen?
Dieser Frage haben sich bereits zahlreiche Gerichte in unzähligen mietrechtlichen Streitigkeiten gewidmet und hierfür einige Leitlinien bestimmt. So kann beispielsweise nicht die Pflicht zur Renovierung auf den Mieter übertragen werden, falls dieser unrenovierte Räume übernommen hat. Letztlich entscheiden die vertragliche Gestaltung und die Umstände des Einzelfalls darüber, ob eine Klausel zur Übertragung der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist – oder nicht. Eine rechtliche Beratung durch einen erfahrenen Anwalt für Gewerbemietrecht kann dahingehend Klarheit verschaffen. Gerne helfen wir Ihnen weiter.
Das Wichtigste in aller Kürze
- Gewerberaummietverträge regeln die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern bei Anmietung von gewerblich genutzten Räumen.
- Die mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bilden dabei die Basis.
- Die Vertragsparteien haben eine weitreichende Freiheit, die Bedingungen ihres Mietvertrages gemäß ihren Vorstellungen und Anforderungen zu gestalten.
- So können die Rechte und Pflichten der Parteien weitgehend selbst definiert werden und sind meist reine Verhandlungssache - getreu dem Motto: alles kann, nichts muss.
- Häufig umfassen die vertraglichen Vereinbarungen, Mietkaution, Betriebskosten, Mieterhöhungen und Vertragslaufzeit.
Häufig gestellte Fragen
Nein, einen so differenzierten gesetzlichen Mieterschutz wie im Wohnraummietrecht gibt es im Gewerberaummietrecht nicht. Vielmehr ist der Vertragsinhalt eines Gewerbemietvertrags Verhandlungssache und liegt allein in der Verantwortung der Vertragsparteien. Das liegt daran, dass der Gesetzgeber Gewerbemieter und -vermieter aufgrund ihrer unternehmerischen Tätigkeit rechtlich auf eine Stufe stellt – keiner ist schutzwürdiger als der andere. Ein besonderer gesetzlicher Schutz ist demnach nicht erforderlich.
Dieser Umstand eröffnet den Parteien einen weitreichenden Gestaltungsspielraum. Ein Gewerberaummietvertrag kann somit flexibel an die Bedürfnisse von Gewerbemieter einerseits und Gewerbevermieter andererseits angepasst werden.
Nein, einen so differenzierten gesetzlichen Mieterschutz wie im Wohnraummietrecht gibt es im Gewerberaummietrecht nicht. Vielmehr ist der Vertragsinhalt eines Gewerbemietvertrags Verhandlungssache und liegt allein in der Verantwortung der Vertragsparteien. Das liegt daran, dass der Gesetzgeber Gewerbemieter und -vermieter aufgrund ihrer unternehmerischen Tätigkeit rechtlich auf eine Stufe stellt – keiner ist schutzwürdiger als der andere. Ein besonderer gesetzlicher Schutz ist demnach nicht erforderlich.
Dieser Umstand eröffnet den Parteien einen weitreichenden Gestaltungsspielraum. Ein Gewerberaummietvertrag kann somit flexibel an die Bedürfnisse von Gewerbemieter einerseits und Gewerbevermieter andererseits angepasst werden.
Zwar gibt es im Rahmen der Gewerberaummiete keine gesetzliche Regelung bezüglich einer zu leistenden Mietkaution. Allerdings steht es den Parteien offen, die Zahlung einer Mietkaution zum Bestandteil des Gewerberaummietvertrages zu machen. Das ist in der Praxis auch sehr häufig, denn die Hinterlegung einer Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit, z.B. falls der Gewerbemieter Schäden an dem Mietobjekt nach Vertragsbeendigung verursacht.
Die Höhe der vom Gewerbemieter zu zahlenden Mietkaution richtet sich nach dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters und kann im Einzelfall deutlich über der in der Wohnraummiete üblichen Zahlung einer dreifachen Monats-Nettokaltmiete liegen.
Die Kündigungsfrist eines Gewerbemietvertrages richtet sich nach der vereinbarten Vertragslaufzeit. Wurde ein befristeter Gewerberaummietvertrag abgeschlossen, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Frist und bedarf keiner Kündigung, sofern keine individuellen Regelungen getroffen wurden, wie z.B. etwaige Verlängerungsoptionen nach Ende der Vertragslaufzeit.
Bei einem unbefristeten Mietvertrag über gewerblich genutzte Räume gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Abweichend von der im Wohnraummietrecht festgelegten Kündigungsfrist von 3 Monaten, beträgt die Frist zur Kündigung von Gewerberaummietverträgen 6 Monate gemäß § 580a II BGB.
Gut zu wissen: Anders als im Wohnraummietrecht, bei der allein dem Wohnraummieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vorbehalten ist, können im Gewerberaummietrecht sowohl Gewerbemieter als auch Gewerbevermieter den Gewerberaummietvertrag in der gesetzlichen Frist von 6 Monaten kündigen, sofern es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt.
Anders als im Wohnraummietrecht wird den Vertragsparteien im gewerblichen Mietrecht auch bei der Umlage von anfallenden Betriebskosten ein sehr weiter Gestaltungsspielraum zugestanden. Während umlagefähige Betriebskosten im Wohnraummietrecht durch die Betriebskostenverordnung begrenzt werden, können die bei der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigenden Positionen im gewerblichen Mietrecht weit darüber hinausgehen. Neben herkömmlichen Betriebskostenpositionen wie Kosten für Strom, Heizung und Wasser können in gewerblichen Mietverhältnissen z.B. auch Kosten für Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten, Verwaltung oder Überwachung zum Bestandteil der Betriebskosten gemacht werden.
Welche Positionen im Einzelfall bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden, muss sich zwingend aus dem konkreten Gewerberaummietvertrag ergeben. Allerdings ist der Gestaltungsspielraum nicht grenzenlos: So ist es beispielsweise nicht erlaubt, sämtliche anfallende Kosten für Instandhaltung und -setzung von Gemeinschaftsflächen auf einen Gewerbemieter abzuwälzen, ohne diese auf einen angemessenen Höchstbetrag zu begrenzen.
Gut zu wissen: Versäumt Ihr Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres, kann dieser – anders als im Wohnraummietrecht – auch nachträglich die Zahlung einfordern. Der Mieterschutz aus § 556 BGB greift im gewerblichen Mietrecht nicht.
Eine zentrale Lage mit guter Verkehrsanbindung und dadurch guter Erreichbarkeit für die Kundschaft – Unternehmen profitieren sehr von einem günstigen Standort ihrer Gewerberäume. Unerfreulich wird es allerdings, wenn ein Konkurrent in direkter Nachbarschaft oder gar im selben Gebäude ansässig ist. Das kann für einen Gewerbemieter aufgrund finanzieller Einbußen sogar den wirtschaftlichen Untergang bedeuten.
Abhilfe schafft die Aufnahme einer Konkurrenzschutzklausel in den Gewerberaummietvertrag. Durch eine solche Klausel verpflichtet sich der Vermieter, nicht im gleichen Mietobjekt oder auf einem ihm gehörenden Nachbargrundstück an direkte Konkurrenten des Gewerbemieters zu vermieten. Unsere erfahrenen Anwälte unterstützen Sie gerne bei der Formulierung einer wasserdichten Konkurrenzschutzklausel und stehen Ihnen auch sonst im Rahmen des Vertragsschlusses und darüber hinaus zur Verfügung.
Gut zu wissen: Hat der Vermieter eine solche Konkurrenzschutzpflicht übernommen und vermietet er – entgegen der Vereinbarung – an einen Konkurrenten des Gewerbemieters, verletzt er damit den bestehenden Vertrag. Die vertragswidrige Vermietung stellt einen erheblichen Mangel an dem Mietobjekt dar. Als Gewerbemieter sollten Sie in einem solchen Fall unbedingt von Ihren Mieterrechten Gebrauch machen. Ein Anwalt für Gewerbemietrecht aus unserem Team kann Sie hierbei unterstützen. Schildern Sie uns hierfür Ihren persönlichen Fall und Sie erhalten innerhalb der nächsten 24 Stunden eine kostenlose Ersteinschätzung.
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