Verspätete Betriebskostenabrechnung – Muss ich noch zahlen?
Zum Jahresende beginnt in vielen Haushalten das große Zittern. Nicht nur steigende Energiepreise und die Inflation belasten Familien – die Betriebskostenabrechnung wird erwartet. Nicht nur monatlich belastet die “zweite Miete” viele Mieter in Deutschland. Wenn die Vorauszahlungen des Mieters nicht ausgereicht haben, muss eine Nachzahlung, die für viele Haushalte zum Jahresende eine zusätzliche Belastung bedeutet, geleistet werden.
Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
Die monatliche Miete setzt sich zusammen aus der Kaltmiete für die Wohnung und den Nebenkosten, bzw. Betriebskosten. Diese bilden die sogenannte “zweite Miete”. Mit den Nebenkosten werden laufende Kosten, wie etwa Kosten für Müllentsorgung, den Hausmeister, Kosten für Gartenarbeiten, aber auch Wasser- und Heizkosten pauschal zu einem monatlichen Beitrag zusammengefasst. Es werden daher Vorauszahlungen geleistet. Am Ende des Jahres muss eine Nebenkostenabrechnung stattfinden. Das bedeutet, dass der Vermieter die tatsächlich angefallenen Kosten mit der Vorauszahlung gegenrechnet. So kann es entweder dazu kommen, dass der Mieter Geld zurück bekommt oder aber eine Nachzahlung leisten muss.
Betriebskostenabrechnung Frist
Die Betriebskostenabrechnung stellt zwischen Mieter und Vermieter einen der größten Streitpunkte dar. Schließlich ist es für einen Mieter nicht leicht, bestimmte Abrechnungsposten voll und ganz nachzuvollziehen. Gerade wenn der Verbrauch des einzelnen Mieters eine Rolle spielt, so wie es etwa bei Heiz- oder Warmwasserkosten der Fall sein kann, wird es für Laien unter Umständen schwierig, die Abrechnung zu verstehen. Doch ein Punkt ist von elementarer Bedeutung, wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht: Liegt ein Ablauf der Abrechnungsfrist vor? Denn wenn der Zugang verspätet erfolgt, also die Erstellung und Zustellung der Nebenkostenabrechnung nicht zeitnah vorgenommen wurde, gilt § 556 Abs. III S.3 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Vermieter müssen danach jährlich abrechnen – wenn der Vermieter seinem Mieter nach mehr als einem Jahr die verspätete Abrechnung zukommen lässt, muss der Mieter die Nachzahlung nicht leisten.
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Gut zu wissen: in der Regel wird nach dem Kalenderjahr abgerechnet. Allerdings können die Abrechnungszeiträume individuell vereinbart werden und so abweichen. Wichtig ist also, dass Sie in Ihren Unterlagen schauen, welcher Abrechnungszeitraum für Sie gilt. Wenn bei Ihnen der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, dann hat Ihr Vermieter bis zum 31.12. des darauffolgenden Jahres Zeit, Ihnen die Abrechnung zukommen zu lassen. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 muss dem Mieter also spätestens am 31.12.2023 zugestellt werden. Als Vermieter sollten Sie mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung nicht zögern – sonst bleiben Sie wohlmöglich auf den Kosten sitzen.
Wichtig: Damit Sie als Mieter nicht zahlen müssen, ist Voraussetzung, dass der Vermieter die Verspätung zu verschulden hat. Stellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät zur Verfügung, weil seine Hausverwaltung die Kosten für das Haus zu spät berechnete, darf dies nicht zu Lasten des Mieters gehen. In diesem Falle muss der Mieter nicht zahlen, da ihn solche internen Fehler nicht betreffen. Liegt zwischen dem Mieter und dem Vermieter jedoch zum Beispiel ein Rechtsstreit über die Heizkosten vor, durch den die Nebenkostenabrechnung dem Mieter erst verspätet zugestellt wird, so ist der Mieter dennoch zur Zahlung verpflichtet.
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Zugang der Abrechnung – Worauf muss ich achten?
Vielen Vermietern sind die Rechtsfolgen der verspäteten Abrechnung inzwischen bekannt. Daher stellen Sie sicher, dass die Abrechnungen vor Ablauf des zwölften Monats zugestellt werden. Grundsätzlich gilt: eine Erklärung geht nur zu, wenn die Möglichkeit der Kenntnisnahme besteht. So reicht es für die Zustellung weder aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung fristgemäß abgeschickt hat, noch, wenn der Mieter einen Zettel im Briefkasten vorfindet, dass eine Sendung bei der Post abgeholt werden kann. Doch was ist, wenn die Abrechnung genau am 31. Dezember im Briefkasten landet? Womöglich erst am Abend, um 17:34 Uhr?
Fraglich ist dabei, ob hiervon am Abend des Silvestertags noch ausgegangen werden kann. Das Landgericht Hamburg und auch das Landgericht Waldshut-Tiengen sahen den Einwurf in den Briefkasten am 31. Dezember um 17:00 Uhr zu spät an, weshalb der Mieter die geltend gemachte Nachzahlung nicht leisten musste. In diesem Fall wurde der Briefkasten von dem Mieter am Silvestertag zuletzt um 15 Uhr geleert. Das Gericht stellte fest, dass mit einer späteren Zustellung am Silvestertag nicht gerechnet werden muss.
Betriebskostenabrechnung zu spät – so verhalten Sie sich am besten
Die Bundesländer legen die Höhe des Bußgelds für die begangene Ordnungswidrigkeit in ihren Bußgeldkatalogen fest, wobei Beträge von bis zu 30.000 Euro möglich sind. Dementsprechend kann die Höhe der Bußgelder von Bundesland zu Bundesland stark variieren und es kommt dann darauf an. Insbesondere spiegelt die festgesetzte Höhe der Bußgelder wider, wie die jeweiligen Bundesländer zur Legalisierung von Cannabis stehen. So drohen z.B. in Bayern besonders hohe Bußgelder bei einem Verstoß gegen das Cannabisgesetz.
Änderungen ab dem 1. April 2024
Seit dem 1. April 2024 ist Cannabis nicht mehr Teil des Betäubungsmittelgesetzes und gilt nicht mehr als illegales Rauschmittel. Das Gesetz soll den Schwarzmarkt reduzieren und einen sicheren Zugang zu Cannabis für Konsumenten gewährleisten. Zudem sieht das Gesetz einen besonderen Schutz für Minderjährige vor. Das neue Cannabisgesetz erlaubt pro Person:
- 25 Gramm Cannabis in der Öffentlichkeit bei sich zu führen
- 50 Gramm Cannabis sowie 3 Cannabispflanzen zu Hause zu besitzen
Wer unterwegs zusätzlich bis zu 5 Gramm Cannabis, also insgesamt höchstens 30 Gramm, bei sich führt oder zu Hause bis zu 10 Gramm zusätzlich, also insgesamt höchstens 60 Gramm, besitzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und muss mit einem Bußgeld rechnen. Wer unterwegs mehr als 5 Gramm Cannabis zusätzlich, also insgesamt mehr als 30 Gramm, bei sich führt oder zu Hause mehr als 10 Gramm zusätzlich, also insgesamt mehr als 60 Gramm, besitzt, macht sich strafbar.
Außerdem erlaubt das Cannabisgesetz den privaten Anbau von bis zu drei Cannabispflanzen pro erwachsener Person im Haushalt für den Eigenbedarf.
Nebenkostenabrechnung falsch – Was tun?
Auch wenn Sie der Meinung sind, dass die Betriebskostenabrechnung falsch ist, gilt, dass Sie zunächst Widerspruch einlegen sollten. Achtung: hierfür haben Sie ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung vier Wochen Zeit. Im Anschluss sollten Sie die Betriebskostenabrechnung prüfen. Hier kann es sinnvoll sein, sich professionelle Hilfe, beispielsweise von einem Anwalt für Mietrecht, zu suchen.
Prüfen Sie auf übliche formale Fehler
Vorab können Sie jedoch auf übliche formale Fehler prüfen. Denn Sie könnten Glück haben: eine Nachzahlungspflicht wird nur begründet, wenn Sie eine formal richtige Abrechnung erhalten haben. Prüfen Sie daher, ob die Abrechnungsfrist eingehalten wurde, ob es sich um das richtige Abrechnungsobjekt (das Haus, in dem Sie leben) handelt und ob die einzelnen Posten der Betriebskostenabrechnung objektiv nachvollziehbar aufgelistet sind.
Nehmen Sie Einsicht in die Belege
Außerdem haben Sie einen Anspruch auf Einsicht in die Originalrechnungen und Belege. Alternativ können Sie sich diese auch gegen eine Kopiergebühr postalisch von Ihrer Hausverwaltung zukommen lassen. Aber Achtung: Viele Hausverwaltungen verlangen dabei zum Teil zu Hohe Kopiergebühren. Angemessen ist dabei ein Betrag um die 25 cent pro Kopie. Anhand der Originalrechnungen können Sie abschätzen, ob die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist, oder nicht.
Sollten Sie jedoch unsicher sein, zögern Sie nicht und wenden sich an einen Anwalt für Mietrecht. Wir kennen uns bestens mit Betriebskostenabrechnungen und üblichen Fehlern und Tricks von Vermietern aus. Kontaktieren Sie uns einfach über unser Formular und erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine kostenlose Ersteinschätzung von unseren Mietrechtsexperten.
Häufig gestellte Fragen
