advofleet_R24_logo
Betriebskostenabrechnung verspätet

Verspätete Betriebskostenabrechnung - Muss ich noch zahlen?

Inhaltsverzeichnis

In aller Kürze

Zum Jahresende beginnt in vielen Haushalten das große Zittern. Nicht nur steigende Energiepreise und die Inflation belasten Familien – die Betriebskostenabrechnung wird erwartet. Nicht nur monatlich belastet die “zweite Miete” viele Mieter in Deutschland. Wenn die Vorauszahlungen des Mieters nicht ausgereicht haben, muss eine Nachzahlung, die für viele Haushalte zum Jahresende eine zusätzliche Belastung bedeutet, geleistet werden. 

shutterstock 1789000049 2 Converted cutout - Advofleet Rechtsanwalt24

Was ist eine Nebenkostenabrechnung?

Die monatliche Miete setzt sich zusammen aus der Kaltmiete für die Wohnung und den Nebenkosten, bzw. Betriebskosten. Diese bilden die sogenannte “zweite Miete”. Mit den Nebenkosten werden laufende Kosten, wie etwa Kosten für Müllentsorgung, den Hausmeister, Kosten für Gartenarbeiten, aber auch Wasser- und Heizkosten pauschal zu einem monatlichen Beitrag zusammengefasst. Es werden daher Vorauszahlungen geleistet. Am Ende des Jahres muss eine Nebenkostenabrechnung stattfinden. Das bedeutet, dass der Vermieter die tatsächlich angefallenen Kosten mit der Vorauszahlung gegenrechnet. So kann es entweder dazu kommen, dass der Mieter Geld zurück bekommt oder aber eine Nachzahlung leisten muss. 

Anwalt, Jura, Gerechtigkeit, Waage

Betriebskostenabrechnung Frist

Die Betriebskostenabrechnung stellt zwischen Mieter und Vermieter einen der größten Streitpunkte dar. Schließlich ist es für einen Mieter nicht leicht, bestimmte Abrechnungsposten voll und ganz nachzuvollziehen. Gerade wenn der Verbrauch des einzelnen Mieters eine Rolle spielt, so wie es etwa bei Heiz- oder Warmwasserkosten der Fall sein kann, wird es für Laien unter Umständen schwierig, die Abrechnung zu verstehen. Doch ein Punkt ist von elementarer Bedeutung, wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht: Liegt ein Ablauf der Abrechnungsfrist vor? Denn wenn der Zugang verspätet erfolgt, also die Erstellung und Zustellung der Nebenkostenabrechnung nicht zeitnah vorgenommen wurde, gilt § 556 Abs. III S.3 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Vermieter müssen danach jährlich abrechnen – wenn der Vermieter seinem Mieter nach mehr als einem Jahr die verspätete Abrechnung zukommen lässt, muss der Mieter die Nachzahlung nicht leisten.

shutterstock 1717999585 Converted cutout - Advofleet Rechtsanwalt24

Mehr als 20.000 Menschen vertrauen uns

Wir konnten bisher bundesweit mehr als 20.000 Menschen bei ihren rechtlichen Anliegen helfen.

Wir antworten innerhalb von 24 Stunden

Bei uns warten Sie nicht auf einen Beratungstermin, sondern erhalten Ihre Einschätzung sofort.

Unser Service ist "hervorragend"

Unsere Mandatschaft hat unsere Dienstleistungen bewertet - das Ergebnis macht uns stolz.

Gut zu wissen: in der Regel wird nach dem Kalenderjahr abgerechnet. Allerdings können die Abrechnungszeiträume individuell vereinbart werden und so abweichen. Wichtig ist also, dass Sie in Ihren Unterlagen schauen, welcher Abrechnungszeitraum für Sie gilt. Wenn bei Ihnen der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, dann hat Ihr Vermieter bis zum 31.12. des darauffolgenden Jahres Zeit, Ihnen die Abrechnung zukommen zu lassen. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 muss dem Mieter also spätestens am 31.12.2023 zugestellt werden. Als Vermieter sollten Sie mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung nicht zögern – sonst bleiben Sie wohlmöglich auf den Kosten sitzen. 

Wichtig: Damit Sie als Mieter nicht zahlen müssen, ist Voraussetzung, dass der Vermieter die Verspätung zu verschulden hat. Stellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät zur Verfügung, weil seine Hausverwaltung die Kosten für das Haus zu spät berechnete, darf dies nicht zu Lasten des Mieters gehen. In diesem Falle muss der Mieter nicht zahlen, da ihn solche internen Fehler nicht betreffen. Liegt zwischen dem Mieter und dem Vermieter jedoch zum Beispiel ein Rechtsstreit über die Heizkosten vor, durch den die Nebenkostenabrechnung dem Mieter erst verspätet zugestellt wird, so ist der Mieter dennoch zur Zahlung verpflichtet. 

Sie haben Fragen zu Ihrer Abrechnung oder ein anderes rechtliches Problem mit Ihrem Mieter oder Vermieter? Lassen Sie sich von uns beraten! Bei uns erhalten Sie von unseren Anwälten für Mietrecht eine unverbindliche und kostenlose Ersteinschätzung Ihres Anliegens per Mail – innerhalb von 24 Stunden.

shutterstock 1801947070 1 Converted 01 cutout - Advofleet Rechtsanwalt24

Zugang der Abrechnung - Worauf muss ich achten?

Vielen Vermietern sind die Rechtsfolgen der verspäteten Abrechnung inzwischen bekannt. Daher stellen Sie sicher, dass die Abrechnungen vor Ablauf des zwölften Monats zugestellt werden. Grundsätzlich gilt: eine Erklärung geht nur zu, wenn die Möglichkeit der Kenntnisnahme besteht. So reicht es für die Zustellung weder aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung fristgemäß abgeschickt hat, noch, wenn der Mieter einen Zettel im Briefkasten vorfindet, dass eine Sendung bei der Post abgeholt werden kann. Doch was ist, wenn die Abrechnung genau am 31. Dezember im Briefkasten landet? Womöglich erst am Abend, um 17:34 Uhr?

Fraglich ist dabei, ob hiervon am Abend des Silvestertags noch ausgegangen werden kann. Das Landgericht Hamburg und auch das Landgericht Waldshut-Tiengen sahen den Einwurf in den Briefkasten am 31. Dezember um 17:00 Uhr zu spät an, weshalb der Mieter die geltend gemachte Nachzahlung nicht leisten musste. In diesem Fall wurde der Briefkasten von dem Mieter am Silvestertag zuletzt um 15 Uhr geleert. Das Gericht stellte fest, dass mit einer späteren Zustellung am Silvestertag nicht gerechnet werden muss. 

shutterstock 1902136891 01 cutout - Advofleet Rechtsanwalt24

Betriebskostenabrechnung zu spät - so verhalten Sie sich am besten

Unser Tipp: Wenn Sie die Betriebskostenabrechnung am späten Nachmittag nach den üblichen Postzeiten des Silvestertages mit einer Nachzahlung erhalten, legen Sie zunächst Widerspruch ein. Verweisen Sie dabei auf den Fristablauf. Sollen Sie unsicher sein, können Sie die Nachzahlung zunächst bezahlen, allerdings dabei vermerken, dass es sich um eine Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung handelt. Fragen Sie dann einen unserer Mietrechtsexperten. Unsere Anwälte für Mietrecht verfügen über jahrelange Erfahrung und kennen die Rechtsprechung. Wir beraten Sie kostenlos und unverbindlich. Füllen Sie einfach unser Kontaktformular aus und erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen per Mail. 

Nebenkostenabrechnung falsch - Was tun?

Auch wenn Sie der Meinung sind, dass die Betriebskostenabrechnung falsch ist, gilt, dass Sie zunächst Widerspruch einlegen sollten. Achtung: hierfür haben Sie ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung vier Wochen Zeit. Im Anschluss sollten Sie die Betriebskostenabrechnung prüfen. Hier kann es sinnvoll sein, sich professionelle Hilfe, beispielsweise von einem Anwalt für Mietrecht, zu suchen. 

Prüfen Sie auf übliche formale Fehler

Vorab können Sie jedoch auf übliche formale Fehler prüfen. Denn Sie könnten Glück haben: eine Nachzahlungspflicht wird nur begründet, wenn Sie eine formal richtige Abrechnung erhalten haben. Prüfen Sie daher, ob die Abrechnungsfrist eingehalten wurde, ob es sich um das richtige Abrechnungsobjekt (das Haus, in dem Sie leben) handelt und ob die einzelnen Posten der Betriebskostenabrechnung objektiv nachvollziehbar aufgelistet sind.

Nehmen Sie Einsicht in die Belege

Außerdem haben Sie einen Anspruch auf Einsicht in die Originalrechnungen und Belege. Alternativ können Sie sich diese auch gegen eine Kopiergebühr postalisch von Ihrer Hausverwaltung zukommen lassen. Aber Achtung: Viele Hausverwaltungen verlangen dabei zum Teil zu Hohe Kopiergebühren. Angemessen ist dabei ein Betrag um die 25 cent pro Kopie. Anhand der Originalrechnungen können Sie abschätzen, ob die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist, oder nicht. 

Sollten Sie jedoch unsicher sein, zögern Sie nicht und wenden sich an einen Anwalt für Mietrecht. Wir kennen uns bestens mit Betriebskostenabrechnungen und üblichen Fehlern und Tricks von Vermietern aus. Kontaktieren Sie uns einfach über unser Formular und erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine kostenlose Ersteinschätzung von unseren Mietrechtsexperten. 

Häufig gestellte Fragen

shutterstock 1471453466 Converted cutout - Advofleet Rechtsanwalt24

Betriebskosten umfassen alle laufenden Kosten, die zum “Betrieb” der Wohnung nötig sind. Dazu zählt bspw. die Müllentsorgung, Warmwasser, Heizkosten, aber auch Kosten für einen Gärtner oder den Hausmeister.

Der Abrechnungszeitraum für Betriebskosten beträgt immer zwölf Monate. Oftmals stimmt der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr überein, allerdings kann der Abrechnungszeitraum individuell im Mietvertrag festgelegt werden. 

Nein. § 556 Abs.3 des Bürgerlichen Gesetzbuches bestimmt, dass Mieter von der Nachzahlungspflicht befreit sind, wenn ihnen die Abrechnung nicht rechtzeitig, das heißt nach Ablauf der 12-monatigen Frist, zugestellt wird. 

Zustellung meint im Recht immer die Möglichkeit der Kenntnisnahme. Für die Zustellung reicht es daher nicht aus, wenn ein Schreiben pünktlich abgeschickt wird, oder zur Abholung an der Poststelle bereit liegt. Das Schreiben muss innerhalb der Frist beim Mieter ankommen und es muss davon ausgegangen werden können, dass der Mieter das Schreiben noch innerhalb der Frist zur Kenntnis nimmt. 

Sie sollten der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter schriftlich widersprechen, also einen Widerspruch erheben. Dabei sollten Sie jedenfalls die Verfristung als Widerspruchsgrund anführen. Wenn Sie sich unsicher fühlen, können Sie die Rechnung auch zunächst unter Vorbehalt der Rückzahlung begleichen und sich zunächst bei uns rechtlichen Rat einholen. Füllen Sie für eine kostenlose Ersteinschätzung einfach unser Kontaktformular aus. 

Die Betriebskostenabrechnung ist dann zu spät, wenn die Frist von 12 Monaten vom Vermieter nicht eingehalten wurde. Die Betriebskostenabrechnung von 2021 muss Ihnen daher 

Benötigen Sie rechtliche Unterstützung?

shutterstock 1824098588 Converted 01 cutout - Advofleet Rechtsanwalt24
Bitte beachten Sie, dass die auf dieser Webseite aufgeführten Beiträge, Urteile, Hinweise, Auskünfte und Tipps keine Rechtsberatung darstellen. Alle Inhalte sind zum Zeitpunkt ihrer Erstellung nach bestem Wissen und Gewissen sorgfältig verfasst worden, erheben jedoch keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Ausschließlichkeit. Die zur Verfügung gestellten Informationen ersetzen insbesondere keine individuelle juristische Beratung – denn jeder Fall ist anders und häufig kommt es auf die Details an. Die vorliegenden Inhalte sind unverbindlich und nicht Gegenstand einer anwaltlichen Beratung. Es wird kein Gewähr dafür übernommen, dass im Streitfall den hier dargelegten Urteilen und Ansichten gefolgt wird.