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Wann kann ich Mietminderung beantragen?

Zuletzt aktualisiert am 17. März 2023

Marek Schauer

Marek Schauer

Als Fachanwalt für Sozialrecht mit den weiteren Spezialisierungen Strafrecht und Mietrecht berät Marek seit über 15 Jahren mit Erfolg seine bundesweite Mandantschaft.

Inhaltsverzeichnis

Faktencheck

Schimmel, Ausfall der Heizung und des Warmwassers oder Baulärm – die Wohnung, die eigentlich einen Rückzugsort darstellen soll, kann schnell zur Belastung werden. Welche Rechte Mieter dann haben und ab wann eine Mietminderung möglich ist, erklären wir im folgenden Beitrag. 

Wann kann man eine Mietminderung verlangen?

Eine Mietminderung muss weder verlangt, noch beantragt werden. Ein Mieter, der aufgrund eines Mietmangels die Miete mindern möchte, muss den Vermieter lediglich auf den Mangel hinweisen und die Mietminderung ankündigen. Wird der Mangel nicht zeitnah durch den Vermieter beseitigt, kann der Mieter die Miete einfach selbst mindern. 

Allerdings muss ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Dies ist nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Fall, wenn ein Mietmangel vorliegt. 

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Wann besteht Anspruch auf Mietminderung?

Ein Anspruch auf Minderung der Miete kann dann geltend gemacht werden, wenn der Mangel erst nach der Überlassung aufgetreten ist oder dem Mieter nicht bekannt war. Wichtig ist also, dass der Mangel nicht in den Mietvertrag aufgenommen wurde, sondern erst später bemerkt wird oder auftrat. Zudem muss der Gebrauch der Mietsache eingeschränkt sein. Hier reichen bereits vorübergehende Einschränkungen, wie beispielsweise Baulärm, aus. Darüber hinaus darf der Mangel nicht unerheblich sein. Das bedeutet, dass es sich um eine fühlbare Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache handeln muss. Letztlich ist eine Mietminderung ausgeschlossen, wenn der Mangel vom Mieter selbst hervorgerufen wurde. 

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Gründe für eine Mietminderung

Mieter fragen sich regelmäßig, welche Mietmängel sie zur Mietminderung berechtigen. 

Übliche Mängel, die den Gebrauch der Mietsache vorübergehend oder dauerhaft einschränken sind beispielsweise: 

  • Schimmelbefall
  • Feuchte Räume
  • Ungeziefer
  • Wasserschäden
  • Geruchsbelästigung
  • eine defekte Heizung
  • eingeschränkte Wasserversorgung
  • anhaltende Lärmbelästigungen
  • defekte Fließen
 

Allerdings ist immer im Einzelfall zu prüfen, ob der vorliegende Mietmangel zur Minderung der Miete berechtigt. Dies können Sie am besten durch einen Anwalt prüfen lassen. Bei uns erhalten Sie eine unverbindliche und kostenlose Ersteinschätzung Ihres Anliegens durch unsere erfahrenen Anwälte für Mietrecht. Füllen Sie dafür einfach unser Kontaktformular aus und erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine Antwort. 

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Kann man wegen Baulärm die Miete mindern?

Bäulärm kann eine immense Belastung für die Mieter darstellen. Doch ob ein Anspruch für eine Minderung der Miete durch den Baulärm begründet ist, ist im Einzefall zu prüfen. Der Lärm muss also ausreichen, um die vertragsgemäße Tauglichkeit der Wohnung einzuschränken. 

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter den Lärm selbst verursacht, z.B. durch eine Sanierung im Haus oder ob die Lärmbelästigung von einer Baustelle vor dem Haus herrührt oder der Nachbar liebend gern Schlagzeug spielt. 

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Mietminderung wegen Schimmel

Feuchtigkeit in der Wohnung ist ganz normal. Duschen, Kochen, Waschen und Wäschetrocknen – es entsteht Wasserdampf. Selbst Atmung produziert Feuchtigkeitsmengen! Diese können sich als Stockflecken oder Schimmel zu erkennen geben. Daher stellt sich für die Mieter die Frage: Habe ich Anspruch auf Mietminderung bei Schimmel?

Ist Schimmel ein Mangel?

Es kommt darauf an. Eine Mietminderung bei Schimmel ist dann gerechtfertigt, wenn der Schimmel auf einem Mangel beruht. Schimmel selbst kann also die Folge eines Mangels sein. Daher stellt sich immer die Frage nach der Ursache für den Schimmel und wer für den Schimmel verantwortlich ist.

Wenn der Bauzustand die Schimmelbildung fördert, trägt der Vermieter die Verantwortung. In diesem Fall hat die Mietsache nach § 536 BGB von Beginn an einen Mangel und eine Mietminderung bei Schimmel ist gerechtfertigt.

Wer trägt die Beweislast?

Vermieter versuchen oft, eine berechtigte Mietminderung bei Schimmel zu vereiteln, indem Sie dem Mieter vorwerfen, fehlerhaft gelüftet und nicht ordnungsgemäß geheizt zu haben. Die Beweislast, dass die Bausubstanz nicht für den Schimmel verantwortlich ist, trägt jedoch der Vermieter. Dies ergibt sich aus der sogenannten Gefahrkreistheorie. Erst wenn klar ist, dass die Bausubstanz nicht für den Schimmel verantwortlich ist, muss der Mieter beweisen, dass er ordnungsgemäß geheizt und gelüftet hat. Aber auch hier gibt es Grenzen. So gilt zum Beispiel: wer berufstätig ist, muss nicht öfter als drei mal am Tag lüften. 

Mietminderung bei Asbest

Asbest ist gesundheitsschädigend. Dies ist bereits seit dem Jahr 1900 bekannt. Seit 1979 darf Asbest nicht mehr verbaut werden. Dass Asbest einen Mietmangel darstellt, ist keine Frage mehr. Anders als bei anderen Giften kommt es auch nicht darauf an, ob eine besondere Konzentration vorliegt. Einer Mietminderung steht daher eigentlich mehr entgegen. Allerdings werden Mietminderungen wegen mangelnder Beeinträchtigung oft abgelehnt. So reicht es Gerichten oft nicht, dass Asbest verbaut wurde, der Mieter muss vielmehr auch beweisen, dass Asbest aus den Gegenständen austreten kann.  Dies ist jedoch nicht unmöglich. Der Nachweis über Beschädigungen im Material oder Angaben zum Zustand eines Nachtspeicherofens können ausreichen.

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Wann ist keine Mietminderung möglich?

Eine Mietminderung hat keinen Erfolg, wenn es sich um einen Bagatellfall handelt, der Mieter den Mietmangel also ohne große Kosten und Mühen selbst beseitigen könnte. Dies ist bei leichtem Schimmelbefall die Regel. Bei leichtem Schimmelbefall die Miete zu mindern ist jedenfalls zu voreilig. Schließlich muss der Hausverwaltung durch Mängelanzeige die Möglichkeit gegeben werden, die Mängel zu beseitigen, bevor die Miete endgültig gemindert wird. 

Eine Mietminderung ist außerdem ausgeschlossen, wenn der Mieter vorsätzlich Mängel herbeiführt oder wenn die Mängel in den Mietvertrag aufgenommen und akzeptiert wurden. Solle es aufgrund eines Mangels, den der Mieter dem Vermieter nicht angezeigt hat, zu Folgeschäden kommen, kann eine Mietminderung wegen der Folgeschäden nicht geltend gemacht werden. 

Wie nehme ich eine Mietminderung vor?

Unsere Mandanten wollen häufig wissen, wie eine Mietminderung abläuft. Daher haben wir die wichtigsten Schritte einmal für Sie festgehalten.

1. Mängelanzeige beim Vermieter

Zunächst muss der Mangel festgehalten werden. Dabei muss je nach Art des Mangels eine entsprechende Art der Dokumentation ausgesucht werden. Handelt es sich um Schimmelbefall, wird ein Foto ausreichen. Sollten Sie jedoch den Lärm von der Baustelle gegenüber festhalten wollen, sollten Sie vielleicht ein eine Videoaufnahme oder Tonaufnahme machen, in der die Lärmausmaße deutlich werden. Wir empfehlen auch, ein Lärmtagebuch zu führen und festzuhalten, wann genau und wie lange es zu Lärmbelästigungen kommt. Zudem sollten Sie Ihren Vermieter oder Ihre Hausverwaltung kontaktieren und über den Mangel aufklären. Denn der Hausverwaltung muss die Chance gegeben werden, den Mangel zeitnah zu beheben. Wichtig: Die Mängelanzeige sollte schriftlich, bspw. per E-Mail, erfolgen. Sollte es zum Streit kommen, haben Sie so die Möglichkeit, die Mängelanzeige nachzuweisen. 

2. Mietzahlung unter Vorbehalt

Wenn Sie den Mangel angezeigt haben, sollten Sie die volle Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen. Die Erklärung der Mietzahlung unter Vorbehalt der Rückforderung können Sie bereits mit der Mängelanzeige abgeben. Sollte Ihr Vermieter dann nicht auf die Mängelanzeige reagieren, können Sie die Miete problemlos mindern. 

3. Zweifel? Rechtliche Absicherung!

Wenn Sie Zweifel haben, ob eine Mietminderung in Ihrem Fall gerechtfertigt wäre, dann zögern Sie nicht und fragen unseren Anwalt für Mietrecht. 

Füllen Sie dafür einfach das Kontaktformular aus und erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine unverbindliche und kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen per Mail. 

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Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Wenn Sie festgestellt haben, dass ein Mietmangel besteht und die Hausverwaltung den Mangel nicht behebt, stellt sich nun die eigentliche Frage: Wie hoch darf die Mietminderung sein? 

Das Gesetz gibt keine Vorgaben über die Höher einer Mietminderung. Grundsätzlich bestimmt sich die Höhe der Mietminderung nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung und der Dauer des mangelhaften Zustands. Daher ist, wie so oft, der Einzelfall entscheidend. 

Als Orientierungshilfe dient die Mietminderungstabelle. Hier sind verschiedene Mietmängel aufgelistet und in welcher Höhe ein Gericht die Mietminderung im jeweiligen Fall zugesprochen hat. 

Wie lange kann man Mietminderung rückwirkend gelten machen?

Eine Mietminderung lässt sich in Ausnahmefällen auch rückwirkend geltend machen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie im Vertrauen darauf, dass der Mietmangel bald beseitigt wird, die volle Miete weiter bezahlt haben. 

Eine weitere Möglichkeit der rückwirkenden Mietminderung ist, wenn im Nachhinein auffällt, dass die Wohnung erheblich kleiner ist, als es im Mietvertrag angegeben wurde. In einem solchen Fall kann das aufgrund des Mangels zu viel gezahlte wieder zurückgefordert werden.

Anwalt, Jura, Gerechtigkeit, Waage
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Mietminderung im Gewerbemietrecht

Die Mietminderung im Gewerbemietrecht weist einige Besonderheiten im Unterschied zum Wohnraummietrecht auf. Zwar gelten dort grundsätzlich die gleichen Vorschriften wie bei Wohnungen,  allerdings dürfen im Gewerbemietrecht Abweichungen von den Vorschriften des BGB getroffen werden.

Der Gesetzgeber hat die Wohnraummieter besser gestellt als im Gewerbemieter. So heißt es in § 536 Abs. 4 BGB:

“Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.”

Der Vermieter kann sich drehen und wenden wie wie er will: bei Mängeln kann er eine Mietminderung nicht verhindern.

Eine Mietminderung im Gewerbemietrecht kann durchaus erschwert werden. Der zitierte Paragraph gilt bei Geschäftsraummiete nämlic nicht. Immer wieder versuchen Vermieter daher, berechtigte Mietminderungen zu verhindern oder zu erschweren. Dies tun Sie meist anhand allgemeiner Geschäftsbedingungen. Die entsprechenden Klauseln sind jedoch häufig unwirksam. Ein Anwalt für Mietrecht kann prüfen, ob die AGB-Klausel im Einzelfall unwirksam ist. Lassen Sie sich von uns unverbindlich und kostenlos beraten.

Häufig gestellte Fragen

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Die Miete darf so lang gemindert werden, bis der Mietmangel vollständig behoben ist. 

Die Miete darf so lange gemindert werden, bis der Mietmangel vollständig behoben ist. 

Ja, eine Mietminderung wegen Baulärms ist nicht ausgeschlossen. Allerdings muss es sich bei dem Lärm um eine erhebliche Beeinträchtigung handeln. Außerdem ist eine Mietminderung ausgeschlossen, wenn vor Abschluss des Mietvertrags auf den bevorstehenden Bau aufmerksam gemacht wurde. Sinnvoll ist es, ein Lärmtagebuch zu führen und darin Lärmbelästigungen festzuhalten. 

Viele Mängel können zur Mietminderung berechtigen. Wichtig ist, dass eine fühlbare Beeinträchtigung vorliegt, die Wohntauglichkeit der Wohnung mindert. Gängige Beispiele sind dabei Wasserschäden, Heizungsausfall, Schimmelbefall, Feuchtigkeit aber auch Ungeziefer oder anhaltende Lärmbelästigungen. 

Ja, das ist nicht ausgeschlossen. Wenn Sie im Vertrauen darauf, dass der Mietmangel bald beseitigt wird, die Miete weiter voll bezahlt haben, obwohl Sie zur Minderung berechtigt gewesen wären. 

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