Maximale Mieterhöhung: Wie oft und um wie viel darf mein Vermieter die Miete erhöhen?
Wenn die Miete steigt
Wenn Post vom Vermieter ins Haus flattert, befürchten viele Mieter nichts Gutes, z.B. eine unerwartete Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung oder die Ankündigung einer Mieterhöhung. Gerade Mieterhöhungen können für Mieter eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. In Zeiten, in denen Wohnen immer teurer wird, sehen sich viele Mietinteressenten bereits bei der Wohnungssuche gezwungen, höhere Mietpreise in Kauf zu nehmen, um überhaupt eine passende Wohnung zu finden. Eine Erhöhung der Miete sorgt daher verständlicherweise für Frust und Sorge. Doch um wie viel darf die Miete eigentlich steigen und wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen? Das klären wir in diesem Beitrag.
Wenn es keinen Mietspiegel gibt, kann der Vermieter auf 3 vergleichbare Wohnungen verweisen, die in ihrer Ausstattung, Lage und Quadratmeterzahl in etwa der betreffenden Wohnung entsprechen.
Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Da der Mieterschutz im Wohnraummietrecht eine zentrale Rolle spielt, unterliegen Mieterhöhungen strengen gesetzlichen Vorgaben. Vermieter dürfen die Miete nicht willkürlich erhöhen. Eine Erhöhung der Miete ist nur zulässig, wenn sie entweder auf vertraglichen Vereinbarungen oder auf den geltenden gesetzlichen Bestimmungen beruht.
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Ein Vermieter hat das Recht, die monatlichen Mietzahlungen einer Wohnung an das Niveau anzupassen, das in unmittelbarer Umgebung der Wohnung für vergleichbare Wohnungen üblich ist. Als Grundlage hierfür dient der sogenannte Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet. Aus dem Mietspiegel werden die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung ersichtlich.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Nach Modernisierungen der Wohnung darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen. Dabei ist zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu unterscheiden: Instandhaltungsmaßnahmen, wie Reparaturen, dienen der Erhaltung des Wohnraums und sind somit vertragliche Pflichten des Vermieters. Modernisierungen hingegen steigern den Wert der Wohnung – etwa durch Verbesserung der Energieeffizienz (z.B. Einbau einer Solaranlage, bessere Wärmedämmung) oder des Wohnwerts (z.B. Einbau eines Aufzugs oder Balkons). Da Mieter – zumindest indirekt – von diesen Verbesserungen profitieren, ist der Vermieter berechtigt, einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen.
Vereinbarungen über Mieterhöhungen: Staffel- und Indexmietvertrag
Bereits im Vorfeld können Mieterhöhungen im Mietvertrag festgelegt werden, beispielsweise durch Vereinbarung einer sogenannten Staffel- oder Indexmiete.
Staffelmiete
Bei der Staffelmiete wird die Miete in festgelegten Abständen automatisch erhöht. Diese Erhöhungen sind im Mietvertrag klar festgelegt, sodass die Mieter genau wissen, wann und um wie viel die Miete steigen wird. So kann eine Mieterhöhung also auch pro Jahr in Kraft treten.
Indexmiete
Die Indexmiete orientiert sich an dem Verbraucherpreisindex, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Die Miete wird entsprechend der Entwicklung dieses Indexes in bestimmten Abständen angepasst.
Wir konnten bisher bundesweit mehr als 50.000 Menschen bei ihren rechtlichen Anliegen helfen.
Bei uns warten Sie nicht auf einen Beratungstermin, sondern erhalten Ihre Einschätzung sofort.
Unsere Kundschaft hat unsere Beratung und unseren Einsatz bewertet – das Ergebnis macht uns stolz.
Wann und wie oft ist eine Mieterhöhung möglich?
Vermieter dürfen die Miete nicht beliebig oft erhöhen. Eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf frühestens 12 Monate nach Einzug in die Wohnung bzw. nach der letzten Mieterhöhung angekündigt werden, sodass die Erhöhung selbst dann frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Anpassung in Kraft tritt.
Da die Mieterhöhungen bei Staffel- und Indexmietverträgen im Voraus vertraglich festgelegt sind, steht bereits vorab fest, wann und in welchen Intervallen die Miete erhöht wird – ohne dass eine separate Ankündigung erforderlich ist. Zwischen den einzelnen Erhöhungen müssen allerdings auch mindestens 12 Monate liegen, sodass immer nur eine Mieterhöhung pro Jahr möglich ist.
Diese Fristen gelten nur für Mieterhöhungen, die aus demselben Grund erfolgen. Eine Erhöhung aus einem anderen Grund (z.B. nach Modernisierung) kann unter Umständen auch früher erfolgen.
Wann tritt eine Mieterhöhung in Kraft?
Eine Mieterhöhung tritt erst mit Ablauf des übernächsten Monats nach deren Ankündigung in Kraft. Nachdem der Vermieter eine Mieterhöhung schriftlich angekündigt hat, haben Mieter 2 Monate Zeit, um der Erhöhung zuzustimmen oder zu widersprechen. Die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bedeutet nicht automatisch, dass er die Erhöhung gutheißt oder einverstanden ist. Der Mieter ist vielmehr verpflichtet, der Erhöhung zuzustimmen, wenn sie rechtlich zulässig ist.
Ohne Zustimmung kann der Vermieter die Miete nicht einfach erhöhen, sondern muss im Streitfall klagen, um die Mieterhöhung durchzusetzen. Ist ein Mieter skeptisch, ob die angekündigte Mieterhöhung zulässig ist, sollte er die Überlegungsfrist nutzen, um die Mieterhöhung von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht prüfen zu lassen. Gerne übernehmen wir das für Sie. Kommen Sie jederzeit auf uns zu.
Möchten Sie mehr erfahren? Lesen Sie gerne unseren Beitrag: „Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?“.
Maximale Mieterhöhung: Um wie viel darf die Miete steigen?
Erfolgt die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20% erhöht werden, in angespannten Wohnungsmärkten, wie z.B. in Berlin, liegt diese sogenannte Kappungsgrenze sogar bei 15%. Wenn Vermieter diese Grenze ausgereizt haben, müssen sie 3 Jahre warten, bevor sie die Miete erneut erhöhen dürfen.
Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sind von den Kappungsgrenzen ausgenommen. Diese dürfen unabhängig davon vorgenommen werden. Im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter die angefallenen Kosten bis zu 8% jährlich auf die Mietzahlungen umlegen.
Liegt die Miete mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann diese als überhöht gelten und unter bestimmten Voraussetzungen gedeckelt werden. Lassen Sie sich in diesem Fall unbedingt von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten.
Häufig gestellte Fragen
