Wohnung betreten durch Vermieter – wann ist das rechtlich zulässig?
Unangekündigter Besuch
Es klingelt an der Tür. Der Vermieter steht davor und möchte – ohne vorherige Ankündigung – die Wohnung betreten. Für viele Mieter ein unangenehmer Moment. Schließlich gilt die Mietwohnung als privater Rückzugsort, zu dem eigentlich nur willkommene Besucher Zutritt erhalten sollen. Doch darf der Vermieter die Wohnung einfach so betreten? Und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen? Diese Fragen führen oft zu Unsicherheit – bei Mietern und Vermietern gleichermaßen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wann ein Zutrittsrecht für Vermieter besteht, wie eine rechtmäßige Ankündigung aussieht und was Mieter tun können, wenn der Vermieter sich nicht an die Regeln hält.
Kein generelles Zutrittsrecht für Vermieter
Viele Vermieter gehen irrtümlich davon aus, dass sie als Eigentümer das Recht haben, jederzeit die vermietete Wohnung zu betreten. Tatsächlich ist das jedoch nur in bestimmten Ausnahmefällen erlaubt. Denn mit Abschluss des Mietvertrags geht der rechtmäßige Besitz an der Wohnung auf den Mieter über. Der Vermieter bleibt zwar Eigentümer der Wohnung, überträgt das Hausrecht jedoch mit Beginn des Mietverhältnisses an den Mieter. Dieser entscheidet dann allein, wer die Wohnung zu welchem Zeitpunkt betreten darf.
Ausnahmsweise: Zutrittsrecht bei berechtigtem Interesse
In bestimmten Fällen kann der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran haben, die Wohnung zu betreten. Dieses Interesse muss im Einzelfall jedoch schwerer wiegen als das Recht des Mieters auf ungestörten Besitz. Denn der Vermieter muss in der Lage sein, sein Eigentum – also die Wohnung – vor Schäden zu schützen. Das ist jedoch nur möglich, wenn er sich ein eigenes Bild vor Ort machen kann. Denn der Vermieter wird durch den Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung während der gesamten Mietdauer in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Um Schäden vorzubeugen oder zu beheben, muss ihm in solchen Fällen der Zutritt gewährt werden. Andernfalls wäre die Erfüllung dieser Pflicht gar nicht möglich.
Typische Fälle, die den Zutritt berechtigen können:
- Notwendige Instandhaltung und Reparaturen: Mit vorheriger Ankündigung darf der Vermieter die Wohnung betreten, um etwaige Schäden zu prüfen und instand setzen zu können.
- Durchführung regelmäßiger Wartungsarbeiten: Auch Wartungen technischer Anlagen (z. B. Gastherme, Rauchmelder) erfordern Zutritt zur Wohnung– allerdings nur nach vorheriger Ankündigung.
- Ablesen von Zählern und Zwischenablesungen: Mit entsprechender Ankündigung darf der Vermieter auch dann die Wohnung betreten, um Zählerstände abzulesen.
- Gefahr im Verzug: Bei akuter Gefahr (z. B. Wasserrohrbruch, Brand, Gesundheitsrisiko) darf der Vermieter auch ohne Ankündigung die Wohnung betreten.
- Besichtigung zur Neuvermietung oder zum Verkauf: Ist die Wohnung gekündigt oder das Mietverhältnis beendet, darf der Vermieter sie nach vorheriger Ankündigung potenziellen Käufern oder Nachmietern zeigen. Der Mieter muss den Zutritt ermöglichen.
In jedem Fall: Keine Eigenmacht
Auch wenn in bestimmten Fällen ein Zutrittsrecht des Vermieters besteht, bedarf es dennoch der Zustimmung des Mieters. Das Hausrecht bleibt weiterhin beim Mieter – er muss den Vermieter also in die Wohnung hereinbitten. Ein eigenmächtiges Betreten ist nicht zulässig. Jeder Besuch muss vorher angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden. Nur in Fällen akuter Gefahr (z. B. bei Wasserrohrbruch oder Brand) darf der Vermieter die Wohnung auch ohne vorherige Absprache betreten – muss den Mieter jedoch unverzüglich darüber informieren. Sofern der Vermieter die Wohnung ohne vorherige Absprache mit dem Mieter der Wohnung betritt, macht sich dieser unter Umständen sogar des Hausfriedensbruchs nach § 123 StGB strafbar.
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Zutritt nur nach Absprache
Damit ein Vermieter die Mietwohnung betreten darf, braucht es nicht nur einen berechtigten Anlass, sondern auch eine vorherige Absprache mit dem Mieter. Der Mieter muss dem Besuch ausdrücklich zustimmen – der Vermieter kann sich also nicht einfach Zutritt verschaffen. Eine rechtzeitige und klare Abstimmung zwischen beiden Parteien ist daher unerlässlich.
Schriftform ist empfehlenswert, aber nicht zwingend
Zwar gibt es keine gesetzlichen Regelungen darüber, in welcher Form eine entsprechende Absprache erfolgen sollte, allerdings hat sich in der Praxis die schriftliche Mitteilung bewährt. Eine schriftliche Ankündigung – etwa per Brief oder E-Mail – sorgt für Klarheit und dient gleichzeitig als Beweismittel im Streitfall. Auch telefonische oder mündliche Absprachen sind zulässig, bergen jedoch ein höheres Risiko für Missverständnisse.
Konkreter Anlass sollte benannt werden
Die Ankündigung eines Wohnungszutritts sollte immer einen konkreten und nachvollziehbaren Grund enthalten. Der Vermieter sollte genau darlegen, weshalb der Zutritt notwendig ist – pauschale Angaben genügen nicht. Außerdem sollte der Termin mit angemessenem Vorlauf angekündigt werden. Wie viel Vorlaufzeit erforderlich ist, hängt von der Dringlichkeit des Anlasses ab: Je weniger dringlich, desto mehr Zeit sollte dem Mieter zur Vorbereitung eingeräumt werden..
Keine Zustimmung des Mieters – Was jetzt?
Verweigert ein Mieter dem Vermieter trotz berechtigtem Grund den Zutritt zur Wohnung, verletzt er damit seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Denn nur mit Zugang zur Wohnung kann der Vermieter notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchführen oder etwaige Mängel überprüfen und damit seinen mietvertraglichen Pflichten nachkommen.
Bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden, sollte zunächst der Dialog gesucht werden. Ein persönliches Gespräch oder eine schriftliche Aufforderung zur Duldung des Zutritts – inklusive Anlass, Datum und Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen – kann oft bereits Klarheit schaffen. Besonders wirksam ist in solchen Fällen auch ein anwaltliches Schreiben. Dieses verleiht dem Anliegen Nachdruck und signalisiert dem Mieter, dass es ernst wird. Häufig genügt das bereits, um Bewegung in die Sache zu bringen.
Führt all das nicht zum Erfolg, bleibt als nächster Schritt die gerichtliche Durchsetzung. Kommt es durch die Zutrittsverweigerung zu Folgeschäden – etwa durch verzögerte Reparaturen – kann zusätzlich ein Anspruch auf Schadensersatz bestehen. In schweren Fällen, bei wiederholter unbegründeter Verweigerung, ist unter Umständen sogar eine fristlose Kündigung denkbar.
Häufig gestellte Fragen
