• Feuchter Keller Mietminderung scaled

Sie betreten den Kellerraum Ihrer Wohnung und Ihnen kommt ein unangenehmer Geruch entgegen. Sie stellen fest: Im Kellerraum hat sich jede Menge Feuchtigkeit angesammelt! Ein feuchter Keller löst bei vielen Mietern* zurecht Unruhe aus. Schließlich können sämtliche Möbelstücke und andere im Keller aufbewahrte Gegenstände schimmeln, wenn der Keller weiterhin feucht bleibt. Aber was für Ansprüche haben Mieter überhaupt gegen ihre Vermieter bei einem feuchten Keller? Und ist der Vermieter verpflichtet, den feuchten Keller bei einer Wohnungsbesichtigung anzusprechen? In diesem Artikel erklären wir die Rechtslage und verraten Ihnen, wie Sie bei einem feuchten Keller am besten reagieren und eine Mietminderung durchsetzen können.

Wer hat Anspruch auf eine Mietminderung?

Grundsätzlich gilt: Sie können die Miete nur dann kürzen, wenn Sie Ihr Keller wegen der Feuchtigkeit entweder gar nicht oder nur teilweise nutzen können. Bei kleineren Beeinträchtigungen haben Sie nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Mietminderung, sondern nur auf eine Instandsetzung durch den Vermieter.

Um eine Mietminderung durchsetzen zu können, muss zunächst ein Mietmangel vorliegen (§ 434 Absatz 1 BGB). Bei der Beurteilung, ob ein feuchter Keller einen Mangel darstellt und somit zu einer Mietminderung führt, müssen Sie den Mietvertrag mit dem Zustand des feuchten Kellers abgleichen. Dabei kann Ihnen ein auf das Mietrecht spezialisierter Anwalt helfen. Denn genau darauf kommt es bei einem Mietmangel an: Weicht der Zustand des Kellers erheblich von dem ab, was vertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde? Wenn ja, dann liegt ein Mietmangel vor. In diesem Fall haben Sie als Mieter in der Regel einen Anspruch auf Mietminderung (§ 536 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Das heißt konkret: Ein feuchter Keller ist grundsätzlich kein Mangel – es sei denn, dass im Mietvertrag ein bestimmter Zustand zugesichert wurde und die Feuchtigkeitssituation im Keller deutlich von dieser Zusicherung abweicht.

Sie wissen nicht, ob Sie Anspruch auf eine Mietminderung haben? Unsere Mietrechtsexperten vertreten seit Jahren bundesweit Mieter, die mit ihren Vermietern in Konflikt geraten sind. Aus diesem Grund können unsere Anwälte bereits bei einem Erstgespräch sehr gut einschätzen, wie die Chancen stehen. Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche, kostenlose Erstberatung innerhalb von 24 Stunden bequem von Zuhause aus.

Wie muss ich mich bei einem feuchten Keller verhalten?

Es kommt bei einem feuchten Kellerraum auch darauf an, ob Sie durch falsches Lüften oder andere Verhaltensweisen den Schimmel an den Möbeln im Keller selbst verursacht haben. Ein solcher Streit kann zwischen der Mieter- und der Vermieterseite zu einem Gerichtsprozess führen, in dem der Richter neben der Größe der Wohnung, der Art des Baus und der vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Mindeststandards auch einen Blick auf Ihr Verhalten als Miete werfen wird. Um eine Mietminderung gerichtlich durchsetzen zu können, sollten Sie sich als Mieter möglichst gewissenhaft verhalten.

Halten Sie sich als Mieter daher unbedingt an diese Tipps, um einen feuchten Keller zu vermeiden:

  • Das Problem mit dem feuchten Keller kommt sehr häufig bei Wohnungen ohne Isolierung (Altbau) vor – behalten Sie diese Information bei der Wohnungsbesichtigung im Hinterkopf und stellen Sie gezielt Fragen zum Zustand des Kellers.
  • Regelmäßiges Lüften ist das A und O – vor allem im Winter! Vermeiden Sie das Lüften an sehr heißen Sommertagen, um das Problem mit dem feuchten Keller gar nicht erst entstehen zu lassen.
  • Schimmel entsteht durch Feuchtigkeit: Wenn Sie bemerkten, dass Möbel in Ihrem Keller anfangen zu schimmeln, ist Ihr Keller sehr wahrscheinlich bereits feucht. Halten Sie sich an die Tipps, um das Problem nicht weiter voranzutreiben.
  • Schimmel kann sich sehr gesundheitsgefährdend auf Menschen auswirken. Wenn Sie alte Möbelstücke längere Zeit im (feuchten) Keller gelagert haben, lassen Sie diese vorher gründlich untersuchen und ggf. reinigen, bevor Sie diese wieder benutzen.
  • Hängen Sie im Altbau, wenn möglich, keine feuchte Wäsche im Keller auf. Diese Regel gilt insbesondere für die Sommermonate, in dieser Zeit können Sie die Wäsche zum Beispiel einfach im Freien aufhängen.
  • Vermeiden Sie Schäden durch Wasser: Lassen Sie es zum Beispiel nicht in den Kellerraum hinein regnen oder schneien und achten Sie darauf, an solchen Tagen die Fenster sicherheitshalber geschlossen zu halten.
  • Wenn Sie nicht wissen, woher Feuchtigkeit oder Wasser kommt, beauftragen Sie einen Sachverständigen oder sprechen Sie Ihren Vermieter direkt darauf an.

Wenn Sie diese Tipps befolgen, haben Sie gute Chancen, vor Gericht Ihr pflichtmäßiges Verhalten nachweisen zu können. Andernfalls kann es passieren, dass das Gericht dem Vermieter Recht gibt – und Sie keine Mietminderung halten (so entschied der LG Ansbach, Urteil vom 11.8.2014, AZ: 1 S 228/14). 

Feuchter Keller: Hat der Vermieter eine Aufklärungspflicht?

Wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags weiß, dass im Keller ein Feuchtigkeitsproblem vorliegt und dies gegenüber dem Mieter nicht erwähnt, kann er arglistig über den Zustand der Wohnung getäuscht und somit seine Aufklärungspflicht als Vermieter verletzt haben. In einem ähnlichen Fall entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 19.01.2018, Az. V ZR 256/16) Folgendes:

Das zu verkaufende Haus hatte mehrere feuchte Kellerwände, die der Verkäufer jedoch überstreichen ließ, so dass die Feuchtigkeit während der Besichtigung nicht zu erkennen war. Obwohl der Verkäufer wusste, dass der Keller feucht war, verneinte der die Frage der Interessenten nach möglichen Feuchtigkeitsproblemen. Erst nach dem Hauskauf bemerkten die Käufer die Feuchtigkeit im Keller und gingen mit dem Fall vor Gericht.

Zunächst entschied ein anderes Gericht (OLG Oldenburg) zugunsten des Verkäufers, da ein Sachverständigengutachten ergab, dass feuchte Kellerwände beim derart alten Haus vollkommen normal seien. Diese rechtliche Einschätzung wurde jedoch vom Bundesgerichtshof in einem zweiten Prozess widerlegt. Es käme gar nicht auf das Baujahr des Hauses an, sondern einzig und allein auf die Zusicherung des Verkäufers.

Gibt ein Immobilienmakler in seinem Exposé an, dass kein feuchter Keller vorhanden ist und bestätigt er diesen einwandfreien Zustand des Kellers auch in einem persönlichen Gespräch, so liegt eine Zusicherung vor. Diese Zusicherung wird dem eigentlichen Verkäufer des Hauses, dem Eigentümer, zugerechnet. Selbst wenn der Immobilienmakler nichts von dem feuchten Keller wusste, kann von ihm aufgrund seines Berufs erwartet werden, dass er eine problematische Kellersituation erkennt und dies konkret anspricht, insbesondere wenn er explizit danach gefragt wird. Im Gegensatz dazu kann von laienhaften Hauskäufern nicht erwartet werden, dass sie einen “gut versteckten” feuchten Keller selbst erkennen.

Die Rechtsprechung des BGH stellt sich demnach auf die Seite der Käufer und bestraft arglistig täuschende Verkäufer. Ob diese Wertung des BGH auch in bei Ihrem Anspruch auf eine Mietminderung anwendbar ist, können Ihnen unsere Fachanwälte für Mietrecht nur in einem individuellen Gespräch beantworten. Hierzu füllen Sie einfach unser Online-Kontaktformular aus und wir melden uns innerhalb von einem Tag bei Ihnen zurück.

*Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.

2021-07-06T12:35:53+02:00
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