Wenn Sie Ihren Keller betreten und einen unangenehmen Geruch wahrnehmen, könnte dies ein Hinweis auf Feuchtigkeit sein. Ein feuchter Keller ruft bei vielen Mietern Besorgnis hervor, da Feuchtigkeit im Keller aufbewahrte Möbelstücke oder andere Gegenstände beschädigen oder Schimmelbildung begünstigen kann, wenn nicht rechtzeitig Maßnahmen zur Bekämpfung der Feuchtigkeit getroffen werden.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen die Rechtslage bei Schimmel im Keller im Mietrecht. Sie erfahren, wie Sie bei Feuchtigkeit im Keller am besten vorgehen sollten und wie Sie eine Mietminderung geltend machen können, wenn Sie den Keller aufgrund der erheblichen Feuchtigkeitsschäden nicht nutzen können.
Inhaltsverzeichnis
Faktencheck: Schimmel im Keller bei einer Mietwohnung
- Feuchtigkeit und Nässe in Kellerräumen können zu erheblichen Feuchtigkeitsschäden und zur Bildung gesundheitsschädlicher Schimmelpilze an gelagerten Gegenständen führen.
- Vor allem in älteren Gebäuden treten häufig Probleme mit feuchten Kellerräumen auf.
- Mit den richtigen Maßnahmen können feuchtigkeitsbedingte Schäden entweder verhindert oder beseitigt werden.
- Sollte die Behebung der Feuchtigkeitsschäden nicht gelingen, kann der Mieter seine Mängelgewährleistungsrechte geltend machen und gegebenenfalls Mietminderung oder Schadensersatz vom Vermieter verlangen.
- Für eine umfassende Beratung zu Ihren Rechten bei Schimmelbildung in Kellerräumen stehen Ihnen auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwälte aus unserem Team zur Verfügung.
Mietminderung bei einem feuchten Keller?
Wann darf die Miete gemindert werden?
Grundsätzlich kann ein Mieter seine Mängelgewährleistungsrechte geltend machen, wenn ein Mietmangel vorliegt. Eine Mietminderung ist gemäß § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) möglich, wenn der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt.
Für eine Mietminderung aufgrund eines feuchten oder nassen Kellers gilt: Sie können die Miete nur dann mindern, wenn die Feuchtigkeit im Keller die Nutzung des Raums erheblich einschränkt oder unmöglich macht. Kleinere Beeinträchtigungen rechtfertigen keine Mietminderung. In solchen Fällen bleibt es jedoch Aufgabe des Vermieters, die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen vorzunehmen, um den Mangel zu beheben.
Lektüretipp: Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, welche Pflichten einen Vermieter trifft, empfehlen wir Ihnen unseren Beitrag „Die fünf wichtigsten Vermieterpflichten”.
Stellt ein feuchter Keller einen Mietmangel dar?
Um festzustellen, ob ein feuchter Keller einen Mietmangel darstellt und damit eine Mietminderung gerechtfertigt ist, muss zunächst geprüft werden, ob der Keller Bestandteil des Mietvertrags geworden ist. Hierbei sollten Sie überprüfen, ob die Kellerräume im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt wurden und ob deren Zustand erheblich von dem abweicht, was vertraglich vereinbart wurde. Es ist wichtig zu beachten, dass nicht jeder feuchte Keller automatisch als Mietmangel eingestuft werden kann. Die Beurteilung erfolgt im Einzelfall und hängt von der genauen vertraglichen Vereinbarung sowie der Schwere des Mangels ab. Eine pauschale Einstufung ist daher nicht möglich.
Wie hoch kann die Mietminderung bei einem feuchten Keller sein?
Die Höhe der Mietminderung bei einem feuchten Keller lässt sich nicht pauschal festlegen, da sie von verschiedenen individuellen Faktoren abhängt. Dazu gehören das Ausmaß der Feuchtigkeit, die Nutzung des Kellers, das Vorhandensein von Schimmel oder unangenehmen Gerüchen sowie das Verschulden des Vermieters. Die Mietminderung sollte im Einzelfall angemessen und entsprechend den spezifischen Gegebenheiten bemessen werden.
Mietminderung durchsetzen
Um eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit oder Schimmel im Keller durchzusetzen, sollten Sie den Mangel umgehend Ihrem Vermieter melden und diesem eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Wenn der Vermieter den Mangel innerhalb der Frist behebt oder sich weigert, haben Sie das Recht, die Miete entsprechend zu mindern.
Für eine gründliche Prüfung Ihrer Ansprüche auf Mietminderung oder Schadensersatz ist es sinnvoll, sich von einem erfahrenen Mietrechtsanwalt aus unserem Team beraten zu lassen. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine kostenlose Ersteinschätzung – füllen Sie einfach unser Formular aus und wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen.
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Wie sollte ich mich bei einem feuchten Keller verhalten?
Wenn Sie feststellen, dass Ihr Keller feucht oder sogar nass ist, sollten Sie mit geeigneten Maßnahmen zunächst versuchen, das Problem selbst zu beheben. Denn, ob Sie in Ihrem Fall die Miete aufgrund der Feuchtigkeitsproblematik im Keller mindern können, hängt auch davon ab, ob Ihr Verhalten möglicherweise zur Entstehung der Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung beigetragen hat. Eine Mietminderung kann nur dann erfolgreich durchgesetzt werden, wenn Sie als Mieter nicht wesentlich zu dem Mangel beigetragen haben. Vor Gericht wird im Zweifelsfall neben der Bauweise des Gebäudes und den vertraglich vereinbarten Standards auch Ihr Verhalten als Mieter berücksichtigt.
Schimmel vorbeugen
Das Problem mit feuchten Kellerräumen tritt häufig bei alten Gebäuden auf. Daher sollten Sie bereits bei der Anmietung einer Altbauwohnung auf den Zustand des Kellers achten und gezielte Nachfragen stellen. Wenn Ihnen das Risiko bekannt ist, können Sie mit einfachen Maßnahmen, wie regelmäßigem Lüften, Feuchtigkeitsschäden an Ihren eingelagerten Sachen vorbeugen. Achten Sie auch darauf, die Fenster bei Regen oder Schnell geschlossen zu halten und vermeiden Sie, nasse Wäsche im Keller aufzuhängen.
Unser Tipp: Wenn Sie die Ursache der Feuchtigkeit nicht kennen, sprechen Sie Ihren Vermieter an oder ziehen Sie einen Sachverständigen hinzu.
Schimmel beseitigen
Auch wenn bereits Schimmel vorhanden ist, sollten Sie Maßnahmen ergreifen, um weitere Schäden zu verhindern und zu vermeiden, dass sich der Schimmelpilz tiefer in die Bausubstanz ausbreitet. Um Schimmel effektiv und dauerhaft zu beseitigen, muss zunächst die Ursache behoben und die betroffenen Stellen getrocknet werden. Ist der Schimmel allerdings großflächig oder tief in die Bausubstanz eindringen, sollten Sie einen Fachmann beauftragen, um den Schimmel fachgerecht zu entfernen.
Wenn Sie diese Tipps befolgen, haben Sie gute Chancen, vor Gericht Ihr pflichtgemäßes Verhalten nachzuweisen. Andernfalls kann es passieren, dass das Gericht dem Vermieter Recht gibt und Sie nicht dazu berechtigt sind, die Miete zu mindern. (so entschied der LG Ansbach, Urteil vom 11.8.2014, AZ: 1 S 228/14).
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Feuchter Keller: Trifft den Vermieter eine Aufklärungspflicht?
Wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags bereits weiß, dass im Keller regelmäßig Probleme mit hoher Feuchtigkeit und Schimmel auftreten, dies jedoch gegenüber dem Mieter verschweigt, kann sein Verhalten als arglistige Täuschung über den Zustand der Wohnung gewertet werden. Somit würde der Vermieter seine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter verletzen. In einem ähnlichen Fall entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 19.01.2018, Az. V ZR 256/16) folgend:
Sachverhalt
Der Verkäufer eines Hauses ließ feuchte Kellerwände überstreichen, sodass die Feuchtigkeit bei der Besichtigung nicht zu erkennen war. Obwohl er wusste, dass der Keller feucht war, verneinte er die Frage der Interessenten nach möglichen Feuchtigkeitsproblemen. Erst nach dem Hauskauf bemerkten die Käufer die Feuchtigkeit im Keller und zogen vor Gericht.
Das OLG Oldenburg entschied zunächst zugunsten des Verkäufers, da ein Sachverständigengutachten ergab, dass feuchte Kellerwände bei derart alten Gebäude vollkommen normal seien. Doch der BGH hob dieses Urteil auf. Der BGH stellte fest, dass einzig und allein die Zusicherung des Verkäufers entscheidend ist.
Auch, wenn ein Immobilienmakler innerhalb des Exposees angibt, dass der Keller keine Probleme mit Feuchtigkeit aufweist, und dies auch im persönlichen Gespräch bestätigt, liegt eine Zusicherung vor. Eine solche Zusicherung kann im Zweifelsfall auch dem Verkäufer des Hauses zugerechnet werden. Im Gegensatz dazu kann von Hauskäufern nicht erwartet werden, dass sie einen “gut versteckten” feuchten Keller selbst erkennen.
Ob diese Wertung des BGH auch bei Ihrem Anspruch auf eine Mietminderung anwendbar ist, können Ihnen unsere erfahrenen Rechtsanwälte für Mietrecht beantworten. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Ersteinschätzung Ihres Falls.
