Was darf eine Räumungsklage kosten?
Eine Räumungsklage stellt für Vermieter oft den letzten Ausweg dar, wenn Mieter ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen. Doch welche Kosten sind mit einer Räumungsklage verbunden? Sollte man als Mieter eine Räumungsklage besser nicht riskieren?
In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, welche Kosten bei einer Räumungsklage auf Sie zukommen können und wie Sie sich darauf vorbereiten. Außerdem erfahren Sie, wann es sinnvoll ist, rechtliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
Räumungsklage – Was ist das?
In der Regel endet das Mietverhältnis entweder durch eine vorangegangene Kündigung oder durch Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter gemäß § 546 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dazu verpflichtet, die Wohnung an den Vermieter zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen, damit die Wohnung vollständig geräumt wird. Denn ein vor Gericht erwirktes Räumungsurteil ermöglicht es dem Vermieter, für den Fall, dass der Mieter sich weiterhin weigert auszuziehen, eine Zwangsräumung durchzusetzen.
Voraussetzungen für eine Räumung: Wirksame Kündigung
Eine Räumung der Wohnung durch eine Zwangsräumung kommt erst dann in Betracht, wenn der Mieter seine Pflicht zur Rückgabe der Mietsache verletzt, mithin das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter beendet ist. Dies geschieht meist durch Kündigung. Unserer Erfahrung nach erhalten Mieter eine Kündigung durch ihren Vermieter meist aus folgenden Gründen:
- rückständige Mietzahlungen über mehrere Monate hinweg
- Beschädigung oder Zerstörung der Mietwohnung
- unerlaubte Nutzung der Wohnung (z.B. unberechtigte Untervermietung oder gewerbliche Nutzung von Wohnräumen)
- Eigenbedarf des Vermieters
Wenn Mieter trotz wirksamer Kündigung die Wohnung nicht freiwillig räumen, bleibt betroffenen Vermietern nur der gerichtliche Weg, um eine Zwangsräumung durchzusetzen. Eigenmächtige Maßnahmen, wie beispielsweise der Austausch des Türschlosses, um den Mietern den Zugang zur Wohnung zu verwehren, sind nicht erlaubt.
Ablauf einer Räumungsklage
Kündigungsschreiben und Räumungsfrist
Im Kündigungsschreiben des Vermieters wird dem Mieter eine Frist zur Räumung der Wohnung gesetzt. Diese Frist dient als Aufforderung zum Auszug. Falls der Mieter die Wohnung nicht innerhalb der Frist räumt, bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, eine Räumungsklage einzureichen.
In diesem Zusammenhang können jedoch bereits erste Schwierigkeiten auftreten. Ein Beispiel hierfür ist, wenn die Frist von der im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfrist abweicht oder schlichtweg nicht ausreicht, um einen Auszug zu organisieren.
Wenn Sie sich innerhalb der gesetzten Frist nicht zum Sachverhalt äußern oder zum festgelegten Gerichtstermin nicht erscheinen, wird ein Versäumnisurteil erlassen. In diesem Fall entscheidet das Gericht zugunsten der anwesenden Partei, also des Vermieters. Dementsprechend erhält Ihr Vermieter schneller den Räumungstitel, der für die Zwangsräumung erforderlich ist.
Wenn das Gericht zugunsten des Vermieters entscheidet, wird ein vollstreckbarer Räumungstitel erlassen. Der Mieter erhält dann eine weitere Frist, innerhalb derer er die Wohnung verlassen muss.
Einreichung der Räumungsklage
Der Vermieter reicht die Räumungsklage schriftlich bei Gericht ein. In rechtlichen Streitigkeiten im Zusammenhang mit Wohnraum ist stets das Amtsgericht zuständig – unabhängig des in Frage stehenden Streitwerts. Nachdem die Klage eingereicht wurde, erhält der Mieter eine Klageschrift und damit zwei Wochen Zeit, um sich zum Sachverhalt zu äußern, eine Verteidigung zu organisieren und eigene Schritte einzuleiten. Diese Frist kann in bestimmten Fällen verlängert werden.
Ein Gerichtstermin wird anberaumt. Hier haben die Parteien Gelegenheit, ihre Argumente vorzutragen. Als Kläger muss der Vermieter nachweisen, dass die Kündigung rechtmäßig war und der Mieter demnach zur Räumung verpflichtet ist.
Einreichung der Räumungsklage
Wenn der Mieter den festgelegten Räumungstermin nicht einhält, kann der Vermieter die Hilfe eines Gerichtsvollziehers in Anspruch nehmen, um die Zwangsräumung durchzuführen. Der Gerichtsvollzieher organisiert dann die endgültige Vollstreckung, indem er eine Spedition beauftragt, die Wohnung zu räumen. Gegenstände, die sich noch in der Wohnung befinden, werden entweder vom Speditionsunternehmen mitgenommen oder vom Vermieter verwertet. Eine rückständige Miete kann dazu führen, dass Vermieter die pfändbaren Gegenstände zwangsversteigern lassen. Ab diesem Zeitpunkt ist die Vermieterseite auch dazu berechtigt, die Schlösser auszutauschen.
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Kosten einer Räumungsklage
Wie hoch sind die Kosten für eine Räumungsklage?
Im Rahmen einer Räumungsklage entstehen neben den Gerichtskosten, die im Verfahren vor dem Amtsgericht anfallen, auch weitere Kosten. Die Gerichtskosten basieren auf dem Streitwert. Dieser berechnet sich anhand der 12-fachen monatlichen Netto-Kaltmiete – der sogenannten Nettojahreskaltmiete. Je höher der Streitwert, desto höher fallen auch die Gerichtskosten aus.
Zusätzlich zu den Gerichtskosten können weitere Kosten für die Zwangsräumung anfallen, wie beispielsweise Nutzungsentschädigung oder Reparaturkosten. Nach einem erfolgreichen Räumungsurteil kann der Vermieter die Zwangsräumung durchsetzen. Falls der Mieter die Fristen für die Räumung nicht einhält, entstehen weitere Kosten für die Zwangsräumung.
Wie viel kostet eine Zwangsräumung?
Die Kosten für eine Zwangsräumung variieren je nach Größe der Wohnung, ihrem Zustand und dem Aufwand für den Transport der Gegenstände. Bei einer durchschnittlich möblierten Wohnung mit etwa drei Zimmern können die Kosten bis zu 3.000 Euro betragen.
Wer trägt die Kosten einer Räumungsklage?
Zunächst übernimmt der Kläger, meistens der Vermieter, die Kosten. Diese Kosten können jedoch nach einem erfolgreichen Prozess zurückgefordert werden. Führt das Verfahren also zu einem Räumungsurteil, sind die Kosten für die Zwangsräumung, einschließlich der Gerichtskosten und Anwaltskosten, vom Mieter zu tragen.
Wie lassen sich die Kosten einer Räumungsklage vermeiden?
Um die finanziellen Belastungen durch eine Räumungsklage zu vermeiden, ist es ratsam, frühzeitig rechtliche Unterstützung zu suchen. Eine frühzeitige Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt kann helfen, bereits die Kündigung zu überprüfen, rechtzeitig auf eine mögliche Abmahnung zu reagieren und sämtliche Fristen einzuhalten. Auf diese Weise können Sie möglicherweise eine Räumungsklage verhindern, indem Sie eine außergerichtliche Einigung mit Ihrem Vermieter erzielen. Sollte bereits ein Räumungsurteil vorliegen, kann unter Umständen ein Antrag auf Räumungsaufschub beim Gericht gestellt werden, um zusätzliche Zeit für den Auszug zu gewinnen.
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Häufig gestellte Fragen
