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Faktencheck
- Eine fristlose Kündigung setzt voraus, dass ein wichtiger Grund vorliegt. So muss das Mietverhältnis für beide Seiten nicht mehr
- Wer eine fristlose Kündigung erhält, muss nicht sofort ausziehen. Vielmehr muss eine angemessene Frist von mindestens 1-2 Wochen gestattet werden. Eine Verlängerung der Frist ist ebenfalls denkbar.
- Die fristlose Kündigung ist nur wirksam, wenn Sie bestimme formelle Voraussetzungen erfüllt. Dazu gehört: Angabe des Kündigungsgrundes, Schriftform, Hinweis auf Widerspruch, vorherige Abmahnung oder Fristsetzung.
- Bevor fristlos gekündigt werden kann, muss ein Mieter abgemahnt worden sein.
- Gründe für eine fristlose Kündigung können sein: Verletzung der Sorgfaltspflicht, unbefugte Überlassung an Dritte, Zahlungsverzug und Mietrückstand, erhebliche Gefährdung der Gesundheit oder Störung des Hausfriedens.
Kündigung der Wohnung
Egal, ob Sie eine Wohnung auf Zeit gemietet oder einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen haben, eine fristlose Kündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen auch Sie treffen. Doch: es gilt der Mieterschutz, wonach Vermieter sich nicht ohne Weiteres vom Vertrag lösen können.
Auf dieser Seite zeigen wir Ihnen, was Sie tun können, wenn Ihre Wohnung seitens des Vermieters oder der Vermieterin fristlos gekündigt wird.
So funktioniert's
1. Kontaktformular
Sie stecken in rechtlichen Schwierigkeiten? Wir beraten Sie kostenlos zu Ihrem individuellen Fall. Füllen Sie innerhalb von wenigen Minuten unser Kontaktformular aus, damit wir uns einen ersten Eindruck von Ihrem Anliegen verschaffen können.
2. Ersteinschätzung
Nachdem Sie uns Ihren Fall geschildert haben, prüfen unsere Anwält:innen Ihr Anliegen. Innerhalb von 24 Stunden erhalten Sie eine umfassende Ersteinschätzung per E-Mail. Sie werden darin über die aktuelle Rechtslage, die passende Strategie, Handlungsoptionen und damit verbundene Kosten informiert. Danach entscheiden Sie, wie es weitergeht.
3. Leistungspaket
Durch unsere Erstberatung wissen Sie, wie es nun für Sie weitergehen soll. Ob anwaltliches Schreiben oder gerichtliche Vertretung – unsere Rechtsanwält:innen kümmern sich im Anschluss gern um die Klärung Ihres Anliegens. Buchen Sie unkompliziert das Leistungspaket Ihrer Wahl in unserem Onlineshop – alles bequem von Zuhause aus.
Was ist eine fristlose Kündigung?
Im Mietrecht wird zwischen ordentlichen und außerordentlichen Kündigungen unterschieden. Die fristlose Kündigung wird von der außerordentlichen Kündigung umfasst und dient der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses.
Die fristlose Kündigung setzt voraus, dass ein wichtiger Grund vorliegt und das Mietverhältnis den Parteien nicht mehr zumutbar ist.
Gut zu wissen: Auch Sie als Mieter können Ihre Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich und fristlos kündigen (§§ 534, 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches).
Das sagt unsere Kundschaft über uns
Kündigung erhalten: Muss ich sofort ausziehen?
Um Sie vorab zu beruhigen: Nein, Sie müssen nicht augenblicklich Ihre Wohnung verlassen und die Schlüssel bei dem Vermieter oder der Vermieterin abgeben. „Fristlos“ bedeutet in diesem Zusammenhang nicht „sofort“. Verfallen Sie nicht in Panik, wenn das Kündigungsschreiben bzw. die Abmahnung in Ihrem Briefkasten liegt. Bleiben Sie ruhig und überdenken Sie Ihr weiteres Vorgehen. Gerne zeigen wir Ihnen im Rahmen unserer kostenlosen Erstberatung Ihre Handlungsoptionen auf.
Es muss Ihnen auch bei fristloser Kündigung eine angemessene Frist eingeräumt werden (im Regelfall sind das 1-2 Wochen), in der Sie die nötigen Vorkehrungen zum Aus- oder Umzug treffen können. Wenden Sie sich persönlich an Ihren Vermieter und fragen Sie nach einer Verlängerung der Frist – oft gewähren Vermieter einen Aufschub.
Kann sich die Räumungsfrist verlängern, wenn ich krank bin?
In der Tat kann Krankheit zur Verlängerung der Räumungsfrist führen, sofern Sie nicht mehr in der Lage sind, einen neuen und angemessenen Lebensmittelpunkt für sich zu finden. Ob bei Ihrem Anliegen ein solcher Fall vorliegt, erfahren Sie am besten im Gespräch mit unseren Mietrechtsexperten. Die Erstberatung ist für Sie komplett kostenlos.
Wann ist eine Kündigung unwirksam?
Eine fristlose Kündigung unterliegt gewissen inhaltlichen und formellen Vorschriften, die von Vermieter:innen eingehalten werden müssen. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Daher ist es hilfreich zu wissen, welche Vorschriften zu berücksichtigen sind.
- Angabe des wichtigen Kündigungsgrunds: dieser muss im Schreiben der Vermieter:innen aufgeführt sein.
- Schriftform: die Kündigung muss bei einer Wohnraummiete entweder eigenhändig unterschrieben oder notariell beglaubigt worden sein. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam.
- Hinweis auf Widerspruch: Vermieter:innen müssen Sie auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen. Das Fehlen dieses Hinweises führt zwar nicht zur Unwirksamkeit, aber kann zu anderen Nachteilen für Vermieter:innen führen.
- Vorherige Abmahnung oder Fristsetzung: Vermieter:innen dürfen nicht ohne Vorwarnung Ihren Lebensmittelpunkt kündigen. Erforderlich ist eine Abmahnung oder eine angemessene Fristsetzung, etwa zur Beseitigung eines Mangels oder zur Zahlung der ausgebliebenen Mietsummen.
Unser Tipp: Stellt sich heraus, dass die erteilte Kündigung unwirksam ist, können Sie unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen. Gerne beraten wir Sie dazu. Kommen Sie jederzeit per Kontaktformular auf uns zu.
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Wie viele Abmahnungen bis zur Kündigung?
Grundsätzlich erhalten Betroffene bereits im Vorfeld eine Abmahnung oder eine Fristsetzung. Verlaufen diese Maßnahmen erfolglos, kann es schnell passieren, dass die fristlose Kündigung im Briefkasten liegt. In der Regel gibt es jedoch mehrere Abmahnungen, denn auch für Vermieter kann eine Kündigung viel bürokratischen Aufwand mit sich bringen. Auch eine unwirksame Kündigung kann als Abmahnung gewertet werden.
Es gibt jedoch auch Fälle, in denen das Gesetz eine sofortige Kündigung vorsieht, ohne dass es einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf. Wenn die Maßnahmen etwa keinen Erfolg versprechen oder sich Mieter weigern, ihre Pflichten aus dem Mietvertrag zu erfüllen, kann unter Umständen sofort gekündigt werden.
Es kann auch vorkommen, dass die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Vertragspartei gegenüber der anderen eine Straftat begeht oder die Wohnung zerstört.
Befinden sich Mieter auf zwei aufeinanderfolgenden Monaten im Zahlungsrückstand, können Vermieter ebenfalls fristlos kündigen. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn der Zahlungsrückstand auf einem Versehen basiert und nicht auf der Zahlungsunwilligkeit oder -unfähigkeit.
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Was sind Gründe für deine fristlose Kündigung?
Um gegen eine fristlose Kündigung vorzugehen, ist es wichtig zu wissen, welchen Grund Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin für die Kündigung anführt. Lassen Sie sich daher den Kündigungsgrund ausführlich erläutern und versuchen Sie zunächst, eine Einigung herbeizuführen.
Ein wichtiger Grund liegt etwa in folgenden Fällen vor:
- Gefährdung der Wohnung: Sie gefährden die Wohnung, wenn Sie Ihren Sorgfaltspflichten nicht nachkommen (z.B. durch nicht ordnungsgemäßes Lüften oder eingeschaltete unbeaufsichtigte Elektrogeräte wie Herd und Ofen).Es muss noch kein Schaden aufgetreten sein.
- Unbefugte Überlassung an Dritte: Wenn Sie eine fremde Person ohne Einverständnis des Vermieters oder der Vermieterin zur Untermiete bei Ihnen wohnen lassen, verletzen Sie Ihre Pflichten als Mieter:in.
- Zahlungsverzug und Mietrückstand:
- Wenn Sie sich mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug befinden
- ein erheblicher Teil – mehr als eine Monatsmiete – in zwei aufeinander folgenden Monaten fehlt
- der Gesamtrückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht
- Erhebliche Gefährdung der Gesundheit: Von der Wohnung geht eine gesundheitliche Gefährdung aus (z.B. durch Einsturzgefahr, starke Feuchtigkeit oder durch den Befall mit Kakerlaken).
- Störung des Hausfriedens (häufig in Form von Beleidigungen, nächtliche Ruhestörungen oder Schmutz und üblen Gerüchen).
Gut zu wissen: Im Fall der Kündigung tragen Vermieter:innen die Beweislast für das Vorliegen eines einschlägigen Kündigungsgrunds und der Unzumutbarkeit. Sie müssen allerdings nicht jeden Grund akzeptieren. Wenden Sie sich mit Ihren mietrechtlichen Fragen gern jederzeit an uns.
Häufig gestellte Fragen
Soweit Sie infolge der Pandemie Ihre fällige Miete glaubhaft im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 nicht leisten konnten, dürfen Vermieter:innen grundsätzlich nicht fristlos kündigen.
Achtung: Dies gilt nicht für die Zeiträume vor dem 01.04.2020 und nach dem 30.06.2020.
Die Pflicht zur Mietzahlung besteht weiterhin. Haben Sie bis zum 30.06.2022 den Zahlungsrückstand noch nicht beglichen, kann Ihnen eine wirksame Kündigung ab dem 01.07.2022 drohen.
Unser Tipp: Vereinbaren Sie mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin eine Ratenzahlung oder wenden Sie sich an das Jobcenter für den Erhalt von Kurzarbeitergeld oder Ähnliches. Gerne unterstützen unsere Rechtsexpert:innen Sie dabei. Auf dieser Seite können Sie Kontakt mit uns aufnehmen.
Soweit Sie infolge der Pandemie Ihre fällige Miete glaubhaft im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 nicht leisten konnten, dürfen Vermieter:innen grundsätzlich nicht fristlos kündigen.
Achtung: Dies gilt nicht für die Zeiträume vor dem 01.04.2020 und nach dem 30.06.2020.
Die Pflicht zur Mietzahlung besteht weiterhin. Haben Sie bis zum 30.06.2022 den Zahlungsrückstand noch nicht beglichen, kann Ihnen eine wirksame Kündigung ab dem 01.07.2022 drohen.
Unser Tipp: Vereinbaren Sie mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin eine Ratenzahlung oder wenden Sie sich an das Jobcenter für den Erhalt von Kurzarbeitergeld oder Ähnliches. Gerne unterstützen unsere Rechtsexpert:innen Sie dabei. Auf dieser Seite können Sie Kontakt mit uns aufnehmen.
Nach unserer Erfahrung fragen sich viele Betroffene: Was sind die Folgen einer fristlosen Kündigung?
Lassen Sie die Kündigung zunächst von Rechtsanwält:innen mit Spezialisierung auf das Mietrecht überprüfen. Möglicherweise wurde sie zu Unrecht erteilt und Sie können weiterhin in der Wohnung bleiben. Gerne übernehmen wir diese Aufgabe für Sie.
Wenn das Mietverhältnis dennoch wirksam gekündigt worden ist, müssen Sie mit Folgendem rechnen:
Sie müssen die Wohnung zurückgeben. Es kann auch sein, dass Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin Schadensersatz für den Mietausfall bis zum Neubezug von Ihnen verlangt. Sie können übrigens die Mietkaution zurückverlangen, sofern keine weiteren Ansprüche der Vermieter:innen bestehen.
Beachten Sie: Vermieter:innen sind nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zur Versorgung mit Heizenergie oder Ähnliches verpflichtet. Auf Sie kommt möglicherweise eine Räumungsklage zu, sofern Sie die Wohnung nicht fristgerecht räumen.
Unser Tipp: Um hohe Gerichtskosten zu vermeiden, versuchen Sie sich mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin außergerichtlich zu einigen. Gerne übernehmen wir die Kommunikation mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin oder beraten Sie zu anderen Handlungsoptionen. Hierzu können Sie einfach kostenlos und unverbindlich unser Kontaktformular ausfüllen.
Finden Sie keinen Kündigungsgrund und ist die fristlose Kündigung tatsächlich wirksam, dann widersprechen Sie zeitnah.
Dies ist sinnvoll, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihrer Familie oder einen anderen Angehörigen des Haushalts eine Härte darstellt, die nicht zu rechtfertigen ist. Hat Ihr Widerspruch keinen Erfolg, können Sie klagen. Es findet dann vor Gericht eine Abwägung der Interessen beider Parteien statt.
Eine ungerechtfertigte Härte kann in Form von psychischen oder physischen Erkrankungen auftreten. Beachten Sie, dass Sie entsprechende Nachweise wie Atteste o.a. für die Härte erbringen müssen.
Die erforderliche Härte ist auch gegeben, wenn ein angemessener bezahlbarer Ersatzwohnraum nicht beschafft werden kann. Allerdings genügt zur Begründung ein ausgereizter Wohnungsmarkt wie in Berlin nicht aus. Hier kommt es im Einzelfall auf die Bemühungen des Mieters oder der Mieterin zur Beschaffung eines Ersatzwohnraumes an.
Ist der Widerspruch erfolgreich, wird das Mietverhältnis nicht beendet und kann weiterhin fortgesetzt werden.
Wenn Sie während des Prozesses die noch offene Miete zahlen, ist die Kündigung des Vermieters oder der Vermieterin unwirksam und damit eine Räumung nicht gerechtfertigt. Sie dürfen dann unter Umständen in der Wohnung bleiben. Allerdings werden Sie in der Regel für die Gerichtskosten aufkommen müssen, soweit die Hauptsache für erledigt erklärt worden ist.
Rechnen Sie allerdings immer damit, dass der Vermieter oder die Vermieterin hilfsweise ordentlich gekündigt hat. In diesem Fall müssen Sie die Wohnung dennoch räumen – aber diesmal unter Einhaltung einer gesetzlichen Frist (in den meisten Fällen sind das ca. 4 Wochen). Gerne prüfen wir Ihre Kündigung und geben Ihnen eine Einschätzung zur Rechtslage. Melden Sie sich jederzeit per Kontaktformular bei uns.
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