Anwaltliche Unterstützung bei der Kündigung Ihrer Mietwohnung

Nach unserer Erfahrung fragen sich viele Betroffene: Was sind die Folgen einer fristlosen Kündigung?

Lassen Sie die Kündigung zunächst von Rechtsanwält:innen mit Spezialisierung auf das Mietrecht überprüfen. Möglicherweise wurde sie zu Unrecht erteilt und Sie können weiterhin in der Wohnung bleiben. Gerne übernehmen wir diese Aufgabe für Sie.

Wenn das Mietverhältnis dennoch wirksam gekündigt worden ist, müssen Sie mit Folgendem rechnen:

Sie müssen die Wohnung zurückgeben. Es kann auch sein, dass Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin Schadensersatz für den Mietausfall bis zum Neubezug von Ihnen verlangt. Sie können übrigens die Mietkaution zurückverlangen, sofern keine weiteren Ansprüche der Vermieter:innen bestehen. 

Beachten Sie: Vermieter:innen sind nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zur Versorgung mit Heizenergie oder Ähnliches verpflichtet. Auf Sie kommt möglicherweise eine Räumungsklage zu, sofern Sie die Wohnung nicht fristgerecht räumen.

Unser Tipp: Um hohe Gerichtskosten zu vermeiden, versuchen Sie sich mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin außergerichtlich zu einigen. Gerne übernehmen wir die Kommunikation mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin oder beraten Sie zu anderen Handlungsoptionen. Hierzu können Sie einfach kostenlos und unverbindlich unser Kontaktformular ausfüllen.

Nein, auch wer eine fristlose Kündigung erhalten hat, muss nicht fluchtartig die Wohnung verlassen und dem Vermieter die Wohnungsschlüssel zurückgeben. Es muss eine angemessene Frist eingeräumt werden, in der die nötigen Vorkehrungen zum Aus- bzw. Umzug getroffen werden können. In der Regel beträgt diese sogenannte Räumungsfrist 1-2 Wochen.

In besonderen Fällen wie schwerer Krankheit kann auch ein Aufschub der Räumungsfrist gewährt werden, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, in diesem kurzen Zeitraum eine neue Wohnung zu finden.

Ja, grundsätzlich muss vor einer fristlosen Kündigung der Wohnung eine Abmahnung durch den Vermieter erfolgen.

Ausnahmsweise kann auf eine vorherige Abmahnung verzichtet werden, wenn der Mieter hartnäckig gegen seine vertraglichen Verpflichtungen verstößt und deutlich zum Ausdruck bringt, dass er sich auch in Zukunft nicht daran halten wird. Auch Straftaten oder ein erheblicher Zahlungsrückstand von zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten können eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.

Wurde vor einer fristlosen Kündigung nicht abgemahnt, obwohl kein Ausnahmefall vorliegt, ist die Kündigung unwirksam.

Wenn während des Prozesses die noch ausstehende Miete gezahlt wird, ist die fristlose Kündigung unwirksam, denn der Kündigungsgrund des Mietrückstandes ist nicht länger gegeben. Auch eine Räumung ist dann nicht (mehr) gerechtfertigt. Das Mietverhältnis kann nicht fristlos beendet werden und ein Mieter darf in der Wohnung bzw. in dem gemieteten Haus bleiben. Allerdings werden diese in der Regel für die entstandenen Gerichtskosten aufkommen müssen.

In einem solchen Fall muss jedoch damit gerechnet werden, dass der Vermieter das Mietverhältnis hilfsweise ordentlich gekündigt hat. Das lässt sich dem Kündigungsschreiben entnehmen. In diesem Fall muss die Wohnung dennoch geräumt werden – allerdings unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten.

Ein Vermieter muss zwingend einen zulässigen Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angeben. Die zulässigen Kündigungsgründe richten sich danach, ob die Kündigung fristgemäß oder fristlos erfolgt ist.

Für eine fristgemäße Kündigung muss der Vermieter gem. § 573 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen. Dies kann unter anderem durch erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters oder durch Eigenbedarf des Vermieters entstehen. Auch eine beabsichtigte wirtschaftliche Verwertung der Wohnung stellt einen möglichen Kündigungsgrund dar.

Für eine fristlose Kündigung muss ein wichtiger Grund aus § 543 BGB vorliegen. Insbesondere berechtigen schwerwiegende Vertragsverletzungen des Mieters – wie z.B. Gefährdung der Mietsache, unbefugte Untervermietung – sowie erhebliche Mietzahlungsrückstände Miete den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Grundsätzlich muss vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erfolgen.

Außerdem muss das Kündigungsschreiben in Schriftform vorliegen und somit zwingend eigenhändig unterschrieben oder notariell beurkundet worden sein.

Die gesetzliche Kündigungsfrist der ordentlichen, fristgemäßen Kündigung ist in § 573c BGB geregelt und beträgt mindestens 3 Monate. Die Kündigungsfrist verlängert sich mit der Zeit, in der ein Mieter in der Wohnung lebt. So verlängert sich die Kündigungsfrist nach einer Mietdauer von 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate.

Ausnahmsweise kann eine Kündigungsfrist auch weniger als 3 Monate betragen. Das ist der Fall, wenn eine individuelle Kündigungsfrist ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wurde. Eine abweichende Kündigungsfrist ist jedoch nur dann wirksam, wenn diese weniger als 3 Monate beträgt. Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist ist nicht zulässig.

Ja, wenn nachgewiesen wird, dass der durch den Vermieter angegebene Eigenbedarf nicht (mehr) vorlag oder konstruiert war, kann der Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Wohnung nach der Kündigung nicht wie angegeben genutzt wird oder anderweitig vermietet wird.

Falls Sie es sich mit der Kündigung Ihrer Wohnung doch anders überlegt haben, das Kündigungsschreiben aber bereits abgeschickt ist, müssen Sie umgehend reagieren. Denn der Widerruf einer Kündigung muss dem Vermieter vor oder gleichzeitig mit dem Kündigungsschreiben zugehen, um eine bereits erfolgte Kündigung wirksam zurückzuziehen.

Anders als das Kündigungsschreiben muss der Widerruf allerdings keine Schriftform und somit auch keine eigenhändige Unterschrift aufweisen. Um keine Zeit zu verlieren, bietet es sich in einer solchen Situation an, dem Vermieter den Widerruf beispielsweise per Telefax oder E-Mail zukommen zu lassen.

Dabei sollten Sie aber unbedingt sicherstellen, dass Sie den Zugang Ihres Widerrufs durch einen entsprechenden Sendebericht oder eine ähnliche Bestätigung nachweisen können.