Fristlose Kündigung der Wohnung – so wehren Sie sich erfolgreich
Zuletzt aktualisiert am 3. April 2023
Marek Schauer
Inhaltsverzeichnis
In aller Kürze
- Normalerweise müssten Vermieter die ordentliche Kündigungsfrist einhalten. Liegen allerdings Gründe für eine außerordentliche Kündigung vor, darf der Vermieter auch fristlos kündigen.
- Gründe für eine fristlose Kündigung können beispielsweise eine unzulässige Untervermietung, eine Beschädigung der Wohnung oder aber auch der Mietrückstand sein.
- Liegt kein Grund für eine fristlose Kündigung vor, muss der Vermieter zunächst eine Abmahnung erteilen.
- Ohne Abmahnung darf nur fristlos gekündigt werden, wenn ein entsprechender Grund vorliegt oder aber eine Fristsetzung keinen Erfolg verspricht, z.B. weil der Mieter auf Kontaktversuche nicht reagiert.
- Die Wohnung muss erst geräumt werden, wenn der Vermieter beim Gericht einen entsprechenden Titel, das heißt ein vollstreckbares Urteil, erwirkt hat.
Der Schock sitzt tief: Der Vermieter hat Ihnen einfach fristlos die Wohnung gekündigt! Wer eine fristlose Kündigung der Wohnung erhält, ist zunächst empört, verstört und oft verzweifelt. Schließlich bietet die Wohnung Ihnen und Ihrer Familie ein Dach über dem Kopf. Sie ist der wichtigste Rückzugsort. Was können Sie also tun, wenn die eigenen vier Wände auf dem Spiel stehen?
Viele Mieterinnen und Mieter kennen ihre Rechte und Pflichten nicht. Sie sind daher mit dieser unangenehmen Situation komplett überfordert. Werde ich jetzt auf die Straße gesetzt? Muss ich die Wohnung sofort räumen oder bis wann muss der Umzug stattfinden? Wie kann ich gegen eine zu Unrecht erhaltene fristlose Kündigung der Wohnung vorgehen? In diesem Beitrag schaffen wir Klarheit – das sind Ihre Rechte und so können Sie eine Kündigung erfolgreich bekämpfen.
Außerordentliche Kündigung - Was ist das?
Ordentliche und außerordentliche Kündigung
Bei einer ordentlichen Kündigung muss der Vermieter eine bestimmte Frist einhalten. Anders sieht es bei der außerordentlichen Kündigung aus. Hier muss keine Frist eingehalten werden. Deswegen nennt man sie auch fristlose Kündigung. Damit die fristlose Kündigung wirksam ist, müssen besondere Gründe vorliegen. Übrigens können nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter eine fristlose Kündigung der Wohnung aussprechen. Sie können jederzeit den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn besondere Umstände vorliegen. Eine fristlose Kündigung ist besonders schwerwiegend, da eben keine Kündigungsfrist von Wochen oder Monaten vorliegt. Fristlos heißt sofort! Deswegen ist eine solch einschneidende Kündigung auch nur wirksam, wenn ein besonderer Grund vorliegt.
Gründe für eine außerordentliche Kündigung
m Mietrecht sind in § 543 Absatz 2 BGB eine Vielzahl von wichtigen Gründen aufgeführt, die die fristlose Kündigung einer Wohnung erlauben. Vorsicht: Diese Aufzählung ist allerdings nicht abschließend. Es kann nämlich andere Gründe für eine fristlose Kündigung geben, die in der genannten Vorschrift nicht explizit erwähnt werden. Aber eins nach dem anderen: Was ist überhaupt genau unter einem wichtigen Grund zu verstehen?
Unzulässige Untervermietung
Ein Kündigungsgrund liegt vor, wenn die Wohnung ohne vorherige Absprache mit dem Vermieter oder der Vermieterin einer fremden Person überlassen wird. Das Gesetz besagt, dass vor einer solchen Gebrauchsüberlassung die Erlaubnis des Vermieters oder der Vermieterin eingeholt werden muss (§ 540 Absatz 1 Satz 1 BGB). Dies gilt übrigens auch für eine Untervermietung. Halten sich Mieterinnen und Mieter nicht an diese Vorschrift, kann ihr Verhalten eine Grundlage für eine fristlose Kündigung darstellen. Sprechen Sie daher frühzeitig mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin ab, wenn Sie etwa während Ihrer Urlaubszeit jemanden bei sich wohnen lassen möchten.
Beschädigung der Wohnung
Eine Rechtfertigung kann sich auch daraus ergeben, dass Sie mit der Wohnung nicht sorgfältig umgegangen sind. Haben Sie Bestandteile der Wohnung (wie beispielsweise Böden oder Wände) erheblich beschädigt? Dann kann der Vermieter oder die Vermieterin darauf reagieren und den Mietvertrag fristlos kündigen. Kleinere Gebrauchsspuren (wie unauffällige Kratzer) sind jedoch normal und stellen keine “erhebliche Gefährdung der Mietsache” dar – sie rechtfertigen deshalb auch keine fristlose Kündigung der Wohnung.
Davon ausgenommen sind außerdem Möbelstücke oder Gegenstände, die ausschließlich Ihnen gehören. Als Eigentümer/in können Sie mit diesen nach Belieben verfahren und sind niemandem Rechenschaft für etwaige Schäden schuldig. Auf diese Frage, wie Sie mit Ihrem Eigentum umgehen, kann das Mietrecht nicht antworten. Anders sieht es aus, wenn beispielsweise die eingebaute Küche zum Mietobjekt gehört – in diesem Fall sind Sie auch dazu verpflichtet, sorgfältig mit der Küche umzugehen und diese nicht zu beschädigen.
Mietrückstand
Sie befinden sich im Rückstand, was Ihre Mietzahlungen betrifft? Wenn Sie zwei Monate in Folge keine Miete gezahlt haben, riskieren Sie auch eine fristlose Kündigung Ihrer Wohnung. Hierbei kommt es allerdings nicht auf ein paar Euro an, sondern darauf, ob der mehrheitliche Teil der Miete gezahlt wurde. Haben Sie also über einen längeren Zeitraum nur die Hälfte der Miete oder noch weniger bezahlt, kann eine Kündigung von Vermieterseite auf Sie zukommen. Dasselbe Risiko besteht, wenn Sie die Kaution für die Wohnung nicht bezahlt haben.
Sie sind unsicher, ob Ihre Situation als Mieterin oder Mieter eine fristlose Kündigung der Wohnung rechtfertigt? Wenn Sie nicht wissen, wie Sie auf eine erhaltene Kündigung reagieren sollten, kommen Sie gern auf uns zu. Wir antworten gerne auf alle Ihre mietrechtlichen Fragen – die Erstberatung ist für Sie sogar komplett kostenlos. Sie stellen in drei Minuten eine Anfrage über unsere Plattform und erhalten innerhalb von 24 Stunden eine rechtliche Einschätzung von unseren Experten und Expertinnen zurück – bequem online.
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Muss der Vermieter vorher eine Abmahnung schicken?
Wenn kein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt, haben Sie als Mieter möglicherweise eine andere Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt. In diesem Fall sieht das Gesetz vor, dass Sie in der Regel erstmal “nur” eine Abmahnung mit einer bestimmten Frist erhalten. Erst, wenn diese Frist verstrichen ist und Sie dennoch nicht gehandelt haben, darf man Ihnen fristlos kündigen. Auch wenn eine Abmahnung nicht gleich eine Räumung bedeutet, ist es sehr wichtig, darauf zu antworten. Nehmen Sie unbedingt Kontakt zu Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin auf und lassen Sie die Sache schnellstmöglich klären.
Darf ein Vermieter ohne Abmahnung fristlos kündigen?
Ja, ein Vermieter darf ohne Abmahnung fristlos kündigen. Beispielsweise, wenn ein Grund vorliegt, der zur fristlosen Kündigung berechtigt. So kann auf eine vorherige Mahnung verzichtet werden, wenn beide Vertragsparteien den Mietvertrag so schnell wie möglich beenden mächten. Auch bei einem Zahlungsrückstand von zwei aufeinanderfolgenden Mieten muss der Vermieter oder die Vermieterin nicht abmahnen, sondern kann sofort mit einer fristlosen Kündigung reagieren. Schließlich ist eine Mahnung auch nicht erforderlich, wenn die Fristsetzung ohnehin keinen Erfolg verspricht, etwa wenn der Mieter oder die Mieterin über einen längeren Zeitraum auf zahlreiche Kontaktversuche nicht reagiert hat.
Wichtig: In dem Schreiben der fristlosen Kündigung erfahren Sie als Mieter, aus welchem Grund Ihnen gekündigt wird. Der Vermieter oder die Vermieterin ist dazu verpflichtet, diesen Grund anzugeben und Sie darüber aufzuklären, warum er oder sie den Mietvertrag auflösen möchte (§ 569 Absatz 4 BGB). Dabei ist der Grund so konkret wie möglich anzugeben – im Zweifel ist die Kündigung unwirksam, wenn sich aus ihr nicht eindeutig ein wichtiger Grund erschließen lässt. In diesem Fall ist ein neues Kündigungsschreiben mit einer klaren Begründung erforderlich.
Muss ich jetzt die Wohnung sofort räumen?
Dass eine fristlose Kündigung der Wohnung erstmal Panik verursacht, ist vollkommen normal. Schließlich ist es nicht so einfach, auf Anhieb eine neue Wohnung zu finden und einen Umzug zu stemmen. Aber das ist oftmals auch gar nicht erforderlich. Denn für eine Räumung ist ein gerichtliches Urteil notwendig – vorher darf der Vermieter oder die Vermieterin Sie nicht aus der Wohnung rauswerfen.
In einer sogenannten Räumungsklage prüft das Gericht, ob die fristlose Kündigung wirksam erteilt wurde und ob besondere Umstände vorliegen, die eine Räumung für den Mieter oder die Mieterin unzumutbar machen würden. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn Sie aufgrund Ihres fortgeschrittenen Alters oder Ihres Gesundheitszustandes nicht in der Lage sind auszuziehen. Wenn das Gericht also zu dem Urteil kommt, dass die Kündigung unwirksam ist, müssen Sie nicht aus der Wohnung raus.
Was Sie jetzt tun - so wehren Sie sich erfolgreich
Wenn Ihnen wegen Zahlungsrückstands gekündigt wurde, haben Sie die Möglichkeit, innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klageschrift die ausstehende Miete nachträglich zu begleichen. Antworten Sie mit einer vollständigen Nachzahlung (und zwar für alle ausstehenden Monate), wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB). Das bedeutet: Eine Anzahlung oder eine Ratenzahlung können die fristlose Kündigung nicht aus der Welt schaffen. Deshalb: Zahlen Sie die Miete – wenn möglich – vollständig und schnellstmöglich nach.
Was tun, wenn ich den Zahlungsrückstand nicht begleichen kann?
Sie stecken in finanziellen Schwierigkeiten und können die Mietsumme nicht auf einen Schlag bezahlen? Eine vorübergehende Lösung könnte das Sozialamt oder das Jobcenter sein, das Ihnen in besonderen Fällen eine staatliche Unterstützung zukommen lässt. Beantragen Sie die Übernahme der Mietschulden oder die Auszahlung von Wohngeld und informieren Sie sich vor Ort über die Möglichkeiten, die Ihnen als Bürger/in zustehen.
Kann ich durch eine Nachzahlung jedenfalls verhindern, meine Wohnung zu verlieren?
Leider nicht. Viele Vermieterinnen und Vermieter vermerken im Kündigungsschreiben, dass sie hilfsweise ordentlich kündigen möchten, wenn es fristlos nicht klappt. Wenn der angegebene Grund also für eine fristlose Kündigung der Wohnung nicht ausreicht, dann ist von Vermieterseite oftmals eine “normale” Kündigung mit der Einhaltung der gesetzlichen Frist gewünscht. Diesen Weg können Vermieterinnen und Vermieter auch gehen, denn rechtlich spricht nichts dagegen, hilfsweise auf eine ordentliche Kündigung auszuweichen.
Das Gericht hat in diesem Fall die Möglichkeit, beide Kündigungen für wirksam oder unwirksam zu erklären – oder eben die ordentliche Kündigung gelten zu lassen, während eine Kündigung fristlos als unzumutbar angesehen wird. Konkret bedeutet das: Selbst bei einer vollständigen Nachzahlung der Mietsumme kann es sein, dass Sie nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung räumen müssen.
Je schneller Sie also handeln, desto eher vermeiden Sie das Risiko, Ihre Wohnung zu verlieren!
Befragen Sie hierzu unbedingt einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin, idealerweise mit einen Fachanwalt im Mietrecht. Dieser kann nicht nur auf Ihre Fragen fachlich antworten, sondern Sie bei einem schwierigen Prozess auch rechtlich unterstützen. Unser Team für Mietrecht stehen Ihnen jederzeit mit einer kostenlosen Online-Erstberatung innerhalb von 24 Stunden über unsere Plattform zur Verfügung. Schildern Sie uns Ihren Fall, so dass wir Sie unverbindlich und kostenlos zu Ihrem Mietproblem beraten können. Wir unterstützen Sie gerne!
Häufig gestellte Fragen
Die Miete darf so lang gemindert werden, bis der Mietmangel vollständig behoben ist.
Ja, allerdings muss dafür ein besonderer Kündigungsgrund vorliegen, der die fristlose Kündigung rechtfertigt. Dies kann beispielsweise eine unberechtigte Untervermietung, ein Mietzahlungsrückstand oder eine erhebliche Beschädigung der Wohnung sein.
Nein, nicht unbedingt. Auf eine Abmahnung kann bei Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes verzichtet werden. Auch, wenn es im Interesse beider Vertragsparteien liegt, sich schnellstmöglich von dem Vertrag zu lösen, muss keine Abmahnung erteilt werden.
Wenn Sie wegen eines Mietzahlungsrückstands eine fristlose Kündigung erhalten haben, sollten Sie schnellstmöglich den Rückstand ausgleichen. Denn mit einer vollständigen Nachzahlung wird die fristlose Kündigung nach § 569 Absatz 3 Nr.2 BGB unwirksam.
Wenn Sie nicht zahlen können, sollten Sie unbedingt das Sozialamt oder Jobcenter aufsuchen. Diese können ihnen eine staatliche Unterstützung zukommen lassen.
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