Untervermietung bei Auslandsaufenthalt
Zuletzt aktualisiert am 1. Juni 2023
Marek Schauer
Inhaltsverzeichnis
Faktencheck
- Wer seine Wohnung aufgrund eines Auslandsaufenthaltes untervermieten möchte, der muss grundsätzlich vorab den Vermieter um Erlaubnis fragen.
- Wenn sich jedoch Familienmitglieder, Ehepartner, Pflegepersonal oder Austauschschüler mit in der Wohnung aufhalten sollen, ist kein Untermietvertrag nötig.
- Die Untermiete darf Ihnen nicht versagt werden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht.
- Ein berechtigtes Interesse an einer Untermiete kann beispielsweise aus finanziellen Gründen, aber auch wegen eines beruflichen Auslandsaufenthaltes bestehen.
- Wer die Wohnung ohne Zustimmung der Vermieter einfach untervermietet, der riskiert eine Abmahnung oder fristlose Kündigung der Wohnung.
Sie planen einen längeren Auslandsaufenthalt und möchten sich mit einer Untervermietung finanziell entlasten? Sie arbeiten als Au-pair im Ausland oder möchten um die Welt reisen? Oder Sie möchten Ihr Studium gerne mit einem Auslandssemester in Australien ergänzen? Sie benötigen aus beruflichen Gründen einen Zweitwohnsitz in Berlin? In vielen Situationen stellen sich Mieterinnen und Mieter die Frage, ob eine Untervermietung der eigenen Wohnung erlaubt ist. Denn eine zeitlich befristete Untervermietung für die Dauer der Reise klingt nicht nur nach einer praktischen Lösung, sondern bringt auch Geld und verhindert, dass man die Wohnung verliert. Doch nicht immer erklären sich Vermieterinnen und Vermieter mit einer Untervermietung einverstanden. Welche Rechte haben Mieterinnen und Mieter in diesem Fall? Und ist eine Untervermietung überhaupt rechtens?
Darf ich meine Wohnung untervermieten?
Wann ein Untermietvertrag nicht nötig ist
Wohnen Sie zur Miete, gilt grundsätzlich Folgendes: Wenn Sie die Wohnung untervermieten möchten, müssen Sie hierfür vorab Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin um Erlaubnis fragen (§ 540 Absatz 1 BGB). Denn wenn Sie einen Mietvertrag unterschrieben haben, müssen Sie sich grundsätzlich an Ihre vertraglichen Pflichten als Mieter/in halten und können mit der Mietsache nicht so verfahren, als wäre sie Ihr Eigentum. Das bedeutet, dass Sie in jedem Fall Kontakt zu Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin aufnehmen müssen, wenn Sie einen Untermieter oder eine Untermieterin etwa wegen einer längeren Auslandsreise bei sich wohnen lassen möchten. Davon ausgenommen sind jedoch folgende Personengruppen:
- Familie (Eltern, Geschwister, Ehepartner/in, eingetragene Lebenspartner/in, Kinder)
- Haus- und Pflegepersonal, Austausch-Student/innen oder -Schüler/innen, Au-pair
Für diese Personen benötigen Sie keine Erlaubnis, denn Sie stellen keine Untermieter im rechtlichen Sinne dar. Für alle anderen Personen (im Gesetz als “Dritte” bezeichnet) besteht auch die Möglichkeit, nur einzelne Zimmer zu vermieten (sogenannte “teilweise Untervermietung” nach § 553 Absatz 1 BGB).
Ob der Vermieter oder die Vermieterin dem zustimmen muss, hängt davon ab, ob Sie nachweisen können, dass sie ein sogenanntes “berechtigtes Interesse” an der Untervermietung haben. Denn wenn ein solches vorliegt, ist der Vermieter oder die Vermieterin grundsätzlich dazu verpflichtet, Ihnen die Erlaubnis zu erteilen. Sie haben einen Anspruch auf Untervermietung, wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran haben. Aber woraus ergibt sich ein solches Interesse?
Untermiete beim Auslandsaufenthalt - Liegt ein berechtigtes Interesse vor?
Sie planen einen längeren Auslandsaufenthalt aus beruflichen Gründen? In diesem Fall haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Das heißt konkret: Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin darf Ihnen die Untervermietung nicht verbieten. Im Gegenteil: Wird eine Untervermietung in diesem Fall rechtswidrig verweigert, macht sich der Vermieter oder die Vermieterin Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig (so entschieden vom Bundesgerichtshof am 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13). Sie können Ihr Recht auf Untervermietung demnach auch einklagen. Sie benötigen dabei Hilfe? Gerne vertreten wir Sie auch im Rahmen einer mietrechtlichen Klage!
Wichtig: Das Bedürfnis nach einer Untervermietung darf erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Gehen Sie beispielsweise einen Mietvertrag nur deshalb ein, um die Wohnung dauerhaft untervermieten zu können, verhalten Sie sich bei einer fehlenden Absprache vertragswidrig. Mit welchen Konsequenzen Sie in einer solchen Situation rechnen müssen, erfahren Sie im weiteren Text.
Eine Untervermietung kann demnach insbesondere dann nicht verweigert werden, wenn der Auslandsaufenthalt aus beruflichen Gründen geplant ist. So hat auch das Landgericht Hamburg in einem Urteil vom 26.11.2013 (AZ 316 S 57/13) entschieden. Das berechtigte Interesse kann sich zum Beispiel daraus ergeben, dass der Mieter oder die Mieterin hohe Kosten zu befürchten hat oder die Gefahr besteht, am Ende eines Auslandsaufenthalts ohne Wohnung dazustehen.
Sie sind unsicher, ob Ihnen ein Anspruch auf Untervermietung zusteht? Kontaktieren Sie uns ganz einfach per Online-Formular für eine kostenlose Erstberatung innerhalb von 24 Stunden. Unsere Rechtsexpert/innen im Mietrecht stehen Ihnen jederzeit mit einer fachkundigen Einschätzung zu Ihrem Fall und weiteren relevanten Infos zur Verfügung!
Weitere Gründe für eine Untermiete
Im Laufe der Zeit haben sich durch die Rechtsprechung ein paar Fälle zusammengetragen, die Ihnen dabei helfen können einzuschätzen, ob in Ihrem Fall der Vermieter oder die Vermieterin eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilen muss. Wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können, haben Sie einen (einklagbaren) Anspruch auf die Untervermietung – somit können Sie Ihr Recht auch vor Gericht durchsetzen.
- Untervermietung bei einem berufsbedingten, längeren Umzug in eine Zweitwohnung innerhalb Deutschlands
- Untervermietung bei einem mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt
- teilweise Untervermietung bei alleinstehenden Eltern, um personelle Unterstützung bei der Kindererziehung zu bekommen
- vorbeugende, teilweise Untervermietung nach Auszug von Kindern oder Ehegatten, um nicht allein leben zu müssen oder wenn die Mietsumme nicht allein gestemmt werden kann
- teilweise Untervermietung wegen finanzieller Engpässe oder bei dem Bedürfnis nach Mietentlastung
- teilweise Untervermietung nach Auszug des Mitbewohners / der Mitbewohnerin
- teilweise Untervermietung, um eine Einbruch präventiv zu verhindern (z.B. bei längerer Abwesenheit)
- wenn die Wohnung wegen einer langen Reise oder eines Auslandsaufenthaltes gekündigt werden müsste und die Gefahr besteht, nach der Rückkehr keine Wohnung zu haben (denn eine Wohnungssuche aus dem Ausland ist viel umständlicher als eine Wohnungssuche vor Ort)
- wenn es für den Mieter oder die Mieterin nicht möglich ist, zwei Wohnungen gleichzeitig zu bezahlen
Neben diesen Fällen gibt es noch zahlreiche andere Fälle, in denen ein berechtigtes Interesse vorliegen kann. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt oder Ihrer Anwältin fachlich dazu beraten oder kommen Sie auf uns zu, wenn Sie schnellen Rechtsrat benötigen. Gerne versorgen wir Sie auch mit weiteren Infos rund um Ihre Rechte als Mieter/in.
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Was passiert, wenn ich die Wohnung ohne Erlaubnis untervermiete?
Wir raten Ihnen dringend davon ab, ohne Kenntnis des Vermieters oder der Vermieterin eine Untervermietung durchzuführen. Zum einen sind Sie als Vertragspartner/in dazu verpflichtet, sich vertragsgemäß zu verhalten. Das bedeutet: Sie – und nur Sie – sind im Mietvertrag als Mieter/in eingetragen und müssen sich somit an vertragliche Regelungen halten. Aus dem Mietrecht ergeben sich eine Vielzahl von Rechten für Sie – aber auch jede Menge Pflichten, denen Sie als Mieter/in unbedingt nachkommen müssen. Dazu gehört auch, das Überlassen der Wohnung an einen Untermieter oder eine Untermieterin im Vorfeld mit dem Vermieter oder der Vermieterin abzuklären.
Bei einer rechtswidrigen Untervermietung können sich nämlich Probleme ergeben, die Sie im Nachhinein jede Menge Geld kosten können. Als Hauptmieter/in haften Sie beispielsweise für Beschädigungen an der Mietsache – auch, wenn diese Schäden nicht durch Sie selbst, sondern während einer Untervermietung durch den Untermieter oder die Untermieterin verursacht wurden.
Sollten Sie einer Absprache aus dem Weg gehen, riskieren Sie damit eine Abmahnung oder sogar eine fristlose Kündigung der Wohnung. Der Vermieter oder die Vermieterin kann Ihnen jederzeit innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist (oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes auch ohne Einhaltung einer Frist) die Wohnung kündigen. Gehen Sie deshalb kein derartiges Risiko ein und nehmen Sie rechtzeitig Kontakt zu Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin auf, bevor Sie eine längere Auslandsreise antreten.
Wenn Sie auf Ihren Antrag auf Erlaubniserteilung eine Absage erhalten, lassen Sie sich nicht entmutigen. Die Zustimmung zur Untervermietung kann vor Gericht erstritten werden. Steht Ihnen ein Anspruch auf Untervermietung zu, erhalten Sie für die entgangene Untermiete Schadensersatz. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten oder eine rechtliche Einschätzung zu Ihrem Fall benötigen, treten Sie zu jeder Zeit über unsere Plattform mit unseren Expert/innen in Kontakt!
Häufig gestellte Fragen
Den Widerspruch sollten Sie schriftlich einlegen. Dabei können Sie bereits erwähnen, warum Sie die Betriebskostenabrechnung für fehlerhaft halten. Dazu haben Sie ab Erhalt der Betriebskostenabrechnung ein Jahr Zeit.
Lassen Sie sich jedoch im Zweifel von einem Anwalt für Mietrecht beraten. Wir helfen Ihnen gern!
Die Zustimmung zur Untermiete können Sie von Ihrem Vermieter dann verlangen, wenn an der Untervermietung ein berechtigtes Interesse besteht. Wenn ein Ehepartner, Familienmitglieder oder Pflegepersonal in die Wohnung aufgenommen werden sollen, ist kein Untermietvertrag notwendig.
Wer seine Wohnung untervermietet, obwohl dies mit dem Vermieter nicht abgesprochen ist, hält sich nicht an die vertragliche Abrede. Zu den Pflichten des Mietvertrags zählt auch, die Wohnung nicht einfach anderen Personen zu überlassen. Der Vermieter kann in einem solchen Fall eine Abmahnung oder gar eine fristlose Kündigung aussprechen. Sie müssen sich außerdem darüber im Klaren sein, dass Sie als Hauptmieter für alle Pflichten einstehen müssen. Das bedeutet auch, dass Sie haften, wenn der Untermieter etwas in der Wohnung kaputt macht.
Ein berechtigtes Interesse kann dann angenommen werden, wenn man aufgrund der Berufstätigkeit für eine Weile ins Ausland muss oder es aufgrund von finanziellen Engpässen zur Mietentlastung nötig wird, dass eine weitere Person sich an den Mietkosten beteiligt. Sie sollten jedenfalls einen Anwalt für Mietrecht konsultieren, bevor Sie die Hoffnung aufgeben!
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