Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Zuletzt aktualisiert am 23. Juni 2023
Marek Schauer
Inhaltsverzeichnis
Wenn Sie in Deutschland in einer Mietwohnung leben, kommen Sie als Mieter oder Mieterin* wahrscheinlich regelmäßig mit dem Gesetz in Berührung. Denn es passiert immer wieder, dass sich Vermieter und Mieter bei Wohnungsmängeln, Ein- und Auszügen oder bei der Zahlung der Miete uneinig sind. Schnell kann daraus ein Rechtsstreit entstehen. Will der Vermieter etwa die monatliche Miete erhöhen, stellen sich viele Mieter in der Regel folgende Fragen: Ist eine Mieterhöhung zulässig? Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen? Was passiert, wenn ich meine Zustimmung verweigere? Und was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Mieterhöhung vor Gericht durchsetzen will?
In diesem Artikel erklären wir, was das Gesetz zu Mieterhöhungen sagt und was Sie tun können, wenn Sie mit Ihrem Vermieter wegen der Miete in Konflikt geraten.
Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
Grundsätzlich ist im Mietvertrag geregelt, ob eine regelmäßige Mieterhöhung vorgesehen ist (sog. Staffel- oder Indexmiete). Bei einer solchen Staffelung handelt es sich um regelmäßige Mieterhöhungen für die nächsten Jahre, die aber schon im Vorfeld im Mietvertrag vereinbart werden. Dies ist auch zulässig, solange die Erhöhung der ortsüblichen Miete (dazu weiter unten) entspricht. Mit ihrer Unterschrift stimmen Mieter einer solchen Erhöhung schon im Voraus zu.
Vermieter sind bei der Erhöhung der Miete einige gesetzliche Grenzen gesetzt. Wer Wohnungen vermietet, darf nicht nicht nach Lust und Laune die Miete erhöhen. Vielmehr muss eine Mieterhöhung den mietrechtliche Anforderungen entsprechen – andernfalls werden Vermieter ihr Vorhaben nicht vor Gericht durchsetzen können. Eine Mieterhöhung kann zum Beispiel verlangt werden (§ 558 Absatz 1 BGB), wenn
- die Höhe der Miete ortsüblich ist (also vor allem dann, wenn die Miete ungefähr dem entspricht, was andere Vermieter für vergleichbaren Wohnraum in derselben Lage verlangen, sog. Vergleichsmiete)
- die Miete seit 15 Monaten nicht erhöht wurde (die Erhöhung darf demnach erst eintreten, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist)
- seit einem Jahr keine Mieterhöhung geltend gemacht wurde (davor darf das Verlangen nach einer neuen Mieterhöhung nicht geltend gemacht werden)
- die Vereinbarung den Mieter nicht benachteiligt
Ein Mietspiegel (z.B. Berlin) kann Ihnen dabei helfen, die Vergleichsmiete einzuschätzen – davon hängt nämlich unter Umständen ab, ob eine Mieterhöhung in Ihrem Fall überhaupt zulässig ist. Liegen die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung vor, können Vermiete eine Zustimmung einklagen und somit vor Gericht durchsetzen. Dabei müssen Vermieter Ihren Standpunkt nicht nur begründen, sondern auch Tatsachen beweisen, um Ihr Recht auf eine Zustimmung gerichtlich bestätigt zu wissen.
Sie sind sich nicht sicher, ob die Mieterhöhung Ihres Vermieters rechtens ist? Kontaktieren Sie uns jederzeit für eine kostenlose Online-Erstberatung, um prüfen zu lassen, Ihr Vermieter einen Anspruch auf die Zustimmung hat. Unsere Experten für Mietrecht antworten Ihnen innerhalb von 24 Stunden und vertreten Sie gern auch außergerichtlich bei Ihrem Anliegen.
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Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Es kann jedoch auch vorkommen, dass im Mietvertrag nichts von einer Mieterhöhung steht. In diesem Fall sind Vermieter in Deutschland dazu verpflichtet, die Zustimmung der jeweiligen Mieter einzuholen. Das bedeutet konkret, dass niemand die Miete auf eigene Faust erhöhen kann, sondern ein solches Vorhaben immer mit ausreichend Vorlauf und nur durch Kommunikation mit dem jeweiligen Mieter durchgesetzt werden kann.
Wer eine Mieterhöhung durchsetzen will, muss im Vorfeld ein begründetes Schreiben in Textform (z.B. per E-Mail) verfassen und an den jeweiligen Mieter schicken (§ 558a Absatz 1 BGB). Doch nicht jede begründete Mieterhöhung ist auch zulässig: Wird eine Mieterhöhung zum Beispiel mit Wohnungsmängeln begründet, ist dies unzulässig – denn Vermieter sind in Deutschland dazu verpflichtet, eine mangelfreie Wohnung zu gewährleisten. Diese Verpflichtung können sie nicht einfach im Wege einer Mieterhöhung auf Mieter abwälzen. Aber auch hier gibt es besondere Fälle: Hat der Vermieter die Wohnung modernisiert, kann er die Miete zum Beispiel um 8 Prozent erhöhen (§ 559 Absatz 1 BGB).
Wie kann ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu erteilen. Zum einen können sie der Mieterhöhung ausdrücklich zustimmen, indem Sie auf das Schreiben ihrer Vermieter antworten. Sie können aber auch durch Zahlung der erhöhten Miete in drei aufeinanderfolgenden Monaten zustimmen. Bei Letzterem liegt auch eine wirksame Zustimmung vor – ohne dass ein vorheriger Austausch stattgefunden hat (so entschied übrigens auch der Bundesgerichtshof bei einem ähnlichen Fall, BGH VIII ZB 74/16).
Um Ihre Zustimmung zu überdenken, haben Miete in der Regel 2 Monate Zeit. Wenn Sie unsicher sind, ob eine Mieterhöhung in Ihrem Fall überhaupt zulässig sind, sollten Sie diese Zeit unbedingt dazu nutzen, sich unverbindlich von einem Anwalt oder einer Anwältin beraten zu lassen.
Liegt eine Zustimmung vor, wird die erhöhte Miete aber nicht sofort fällig. Vielmehr haben Mieter 3 Monate Zeit, um sich auf die neue Situation einzustellen. Mit Beginn des 3. Monats, nachdem der Mieter das Schreiben über die Mieterhöhung erhalten hat, wird die erhöhte Miete fällig (§ 558b Absatz 1 BGB).
Ein Beispiel: Sie haben am 1. Juli 2021 ein Schreiben von Ihrem Vermieter erhalten, in dem er die Miete erhöhen will. Wenn die Mieterhöhung zulässig ist und Sie dieser auch zustimmen, wird die erhöhte Miete erst ab dem 1. Oktober 2021 fällig. Dies gilt übrigens unabhängig davon, wann Sie der Erhöhung zugestimmt haben. Für die Berechnung kommt es nur darauf an, wann das Schreiben bei Ihnen zugegangen ist.
Sollte Ihr Vermieter also von Ihnen eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, so überweisen Sie die geforderte Erhöhung bitte nur dann, wenn Sie der Erhöhung auch wirklich zustimmen wollen. Eine solche Zustimmung zu widerrufen ist ziemlich schwierig – vor allem, wenn Sie die Zustimmung im Voraus auch schriftlich erteilt haben.
Kann mein Vermieter gegen meinen Willen eine Mieterhöhung einklagen?
Ist eine Einigung nicht möglich oder stimmt der Mieter innerhalb von 2 Monaten nicht zu, kann sich der Vermieter an das Amtsgericht wenden und klagen. Für die Einreichung der Klageschrift steht dem Vermieter eine Frist von 3 Monaten zu. Wenn das Gericht feststellt, dass die Mieterhöhung zulässig war, muss dem Vorhaben zugestimmt werden.
Erfüllt die Mieterhöhung nicht die Zulässigkeitsvoraussetzungen (siehe oben), kann der Vermieter fehlende Punkte auch noch während des Rechtsstreits nachholen. Nach einem rechtskräftigen Urteil wird auch die Mieterhöhung wirksam. Ist die Mieterhöhung allerdings nicht zulässig, wird auch keine Zustimmung erteilt – in diesem Fall bleibt die Miethöhe bestehen.
Sie möchten prüfen lassen, um wieviel Prozent die Miete in Ihrem Fall erhöht werden darf? Sie wissen nicht, ob in Ihrer Stadt ein Mietspiegel vorhanden ist? Sie zweifeln aus anderen Gründen an der Mieterhöhung? Gerne helfen unsere auf das Mietrecht spezialisierten Anwälte und Anwältinnen weiter und beraten Sie unverbindlich zu Ihrem Anliegen. Melden Sie sich jederzeit bei uns, um von unserer kostenlosen Erstberatung zu profitieren – bequem von Zuhause aus.
*Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.
