Sie sind aus Ihrer Wohnung ausgezogen und könnten das Geld aus der Mietkaution gut gebrauchen – aber Ihr Vermieter oder Ihr Vermieterin macht Ihnen einen Strich durch die Rechnung? In diesen Fällen denken viele betroffene Personen nicht sofort an einen Anwalt – aber tatsächlich können Sie Ihr Recht auf Kautionsrückzahlung einklagen. Denn der Vermieter oder die Vermieterin ist dazu verpflichtet, die Kaution nach Auszug an Sie zu zahlen – vorausgesetzt, es liegen keine rechtlichen Hindernisse vor. In welchen Fällen die Kaution einbehalten werden darf und welche Ansprüche Ihnen als Mieter oder Mieterin zustehen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die wichtigste Frage zuerst: Wann ist die Kautionsrückzahlung fällig?

Sie haben die Wohnung gekündigt und sind bereits mit all Ihren Sachen ausgezogen? Nach Ihrem Auszug ist es Zeit für die Abnahme der Wohnung. Im Abnahmetermin begutachtet der Vermieter oder die Vermieterin oder die Hausverwaltung die leerstehende Wohnung und überprüft, wie Sie als Mieter oder Mieterin die Wohnung hinterlassen haben. Denn die Kaution bedeutet für den Vermieter oder die Vermieterin nichts anderes als eine Frage der Sicherheit: Niemand möchte auf den Kosten sitzenbleiben, die durch Beschädigungen oder Mietschulden von fremden Personen entstehen.

Um als Mieter oder Mieterin böse Überraschungen bei der Kautionsrückzahlung zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, während dieser Abnahme ein Übergabeprotokoll zu führen. Die meisten Vermieter und Vermieterinnen führen ein solches Protokoll von sich aus während des “letzten” Termins. Allerdings sollten Sie als Mieter oder Mieterin ebenfalls anwesend sein und den Inhalt des Protokolls sorgfältig überprüfen. Sie haben eine Frage? Jetzt die beste – und vielleicht sogar einmalige Gelegenheit, um Unklarheiten im Vorfeld abzuklären. Im Nachgang sollten beide Seiten das Übergabeprotokoll unterschreiben. Denn schon zu diesem Zeitpunkt kann deutlich werden, ob größere Beschädigungen vorliegen, die zu einer Kürzung der Kaution führen können. Im Anschluss kontrolliert der Vermieter oder die Vermieterin, ob noch weitere rechtliche Hindernisse bestehen, die ihn oder sie dazu berechtigen, die Kaution zu kürzen oder ganz einzubehalten.

Folgende Situationen können einen Einfluss auf die Mietkaution haben:

Wenn es schon vor dem Auszug zu Schwierigkeiten mit dem Vermieter oder der Vermieterin gekommen ist, hilft Ihnen vielleicht dieser Rat: Sie haben die Möglichkeit, sich von einem Anwalt oder einer Anwältin begleiten zu lassen, wenn die Wohnung abgenommen wird. Meistens hat ein Anwalt oder eine Anwältin durch jahrelange Erfahrung im Mietrecht einen ganz anderen Blick auf die Tatsachen und kann sehr gut einschätzen, ob zu Ihren Gunsten oder zu Ihren Ungunsten protokolliert wurde. Wenn sich das Protokoll negativ auf die Kaution auswirkt, kann Ihnen dieser Anwalt oder diese Anwältin besser weiterhelfen, weil er oder sie sich ein eigenes Bild von der Situation machen konnte.

Sie haben zuverlässig gezahlt, nichts beschädigt und trotzdem wird Ihnen die Kaution durch die Hausverwaltung nicht zurückgezahlt? Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass Sie als Mieter oder Mieterin Anspruch auf die volle Auszahlung der Mietkaution haben. Bewahren Sie Ruhe und nehmen Sie freundlich Kontakt mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin auf. Wenn Sie in Erfahrung bringen können, woraus sich die Verzögerung ergibt, können Sie im Notfall einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin mit einer Spezialisierung auf das Mietrecht mit dieser Sache beauftragen.

Mieter und Mieterinnen müssen aber im Hinterkopf behalten, dass dem Vermieter oder der Vermieterin eine Bedenkzeit zusteht, in der er oder sie gewisse Ansprüche prüfen darf. Gesetzlich ist dazu keine starre Frist festgelegt, aber als angemessen gilt eine Dauer von drei Monaten bis zu einem Jahr. Dass Sie die Kaution vielleicht erst Monate nach Einzug in die neue Wohnung erhalten, ist also aus rechtlicher Sicht kein allzu großes Problem. Ihr Anwalt oder Ihre Anwältin kann sehr gut beurteilen, wann es sich bei einer Verzögerung noch um eine “angemessene Frist” handelt und wann diese Grenze rechtlich schon überschritten ist.

Gut zu wissen: Sechs Monate nach der Abnahme verjähren die Ansprüche des Vermieters oder der Vermieterin über den Zustand der Wohnung (§ 548 Absatz 1 BGB). Das bedeutet, dass er oder sie ab diesem Zeitpunkt die Verschlechterung oder die Veränderung der Mietsache nicht mehr geltend machen kann. Nach dem Mietrecht gilt dann das, was im Übergabeprotokoll stand – deshalb ist es wirklich wichtig, dass Sie sich das Protokoll gut durchlesen, bevor Sie unterschreiben. Diese Verjährung führt allerdings nicht dazu, dass die Kaution sofort in vollständiger Höhe an Sie zurückgezahlt werden muss. Offene Mietschulden und nicht beglichene Nebenkostenabrechnungen können nach wie vor bei der Kalkulation der Rückzahlung berücksichtigt werden und die Rückzahlungsfrist weiter in die Länge ziehen.

Aber warten Sie nicht zu lange! Denn auch Ihre Ansprüche hinsichtlich der Mietkaution verjähren irgendwann – nämlich innerhalb von drei Jahren. Wenn Sie diese Frist verstreichen lassen und vergessen, sich um die Kaution zu bemühen, können Sie Ihren Anspruch als ehemaliger Mieter oder ehemalige Mieterin auf die Kaution nicht mehr durchsetzen. Deshalb: Bleiben Sie wachsam und lassen Sie sich von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten. Klagen Sie im Zweifelsfall Ihr Recht auf die Kaution vor Gericht ein, wenn zu langes Warten kann Sie jede Menge Geld kosten.

Sie möchten rechtliche Schritte gegen Ihren Vermieter oder gegen Ihre Vermieterin einleiten, weil Sie schon länger als 12 Monate auf die Kautionsrückzahlung warten? Sie befinden sich im Streit mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin und möchten erfahren, was Sie jetzt konkret tun können? Sie möchten Ihre Hausverwaltung verklagen? Oder Sie haben einfach eine rechtliche Frage zu Ihrem Fall? Nehmen Sie mit nur wenigen Klicks Kontakt mit uns auf und lassen Sie sich bequem von Zuhause aus beraten! Unsere erste Beratung ist für Sie komplett kostenlos und Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden eine erste rechtliche Einschätzung zu Ihrem Fall.

Kaution einbehalten? Wann Sie zum Anwalt gehen sollten

Sie haben die Kaution nicht zurückerhalten und fragen sich nun, ob die Begründung vom Vermieter oder von der Vermieterin rechtens war? Möglicherweise befinden sich in Ihrem Mietvertrag missverständliche oder schlichtweg unzulässige Klauseln, auf die Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin Bezug nimmt, um das Einbehalten der Mietkaution zu rechtfertigen. Jurist:innen, die auf das Mietrecht spezialisiert sind, überprüfen täglich solche mietrechtlichen Klauseln und stellen nicht selten fest, dass sie unrechtmäßig ist. Deshalb raten wir Ihnen dringend dazu, in diesem Fall einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin aufzusuchen, die sich Ihrer Sache annimmt und Sie auch vor Gericht bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche unterstützt.

Wenn die Miete nicht vollständig beglichen ist oder noch weitere offene Forderungen bestehen (etwa Betriebskosten, Nebenkosten oder Ähnliches), kann Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin diese zu zahlende Summe mit der Kaution verrechnen. In diesem Fall erhalten Sie nicht die ganze Kaution zurück – müssen aber auch nicht die Forderungen zahlen, weil diese mit der Verrechnung beglichen wurden. Wenn Sie nachweisen können, dass bei der Berechnung ein Fehler vorliegt oder Sie gar keine Mietschulden hatten, sollten Sie sich sofort rechtliche Unterstützung holen und auf das unrechtmäßige Einbehalten reagieren. Dass Sie handeln, kann sich auch positiv auf die Verjährung auswirken – denn Ihre Ansprüche verjähren innerhalb von drei Jahren, wenn Sie untätig geblieben sind. In diesem Fall kann Sie auch kein Anwalt aus der Situation herausholen, denn verjährte Ansprüche sind nicht durchsetzbar.

Hat der Vermieter oder die Vermieterin die Kaution nicht auf einem separaten Kautionskonto hinterlegt, sondern privat aufgebraucht und ist dabei insolvent geworden? Dann haben Sie ein Problem, denn in diesem Fall kommt sehr viel Bürokratie auf Sie zu! Denn selbst wenn Sie Ihr Recht auf die Kaution einklagen, ist es nicht so einfach, an die vollständige Kaution zu kommen. Ihr Geld ist auch durch die Insolvenz des Vermieters oder der Vermieterin gefährdet – was bedeutet, dass sich ab sofort ein/e Insolvenzverwalter/in um solche finanziellen Angelegenheiten kümmert. Mit ihm oder ihr können Sie vor Gericht streiten und erhalten – mit viel Glück – Ihr Geld wieder zurück. Um diesen Stress zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, möglichst früh einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin einzuschalten, die die Situation möglicherweise noch “retten” kann.

Sie benötigen außergerichtliche Unterstützung oder einen Anwalt, der Ihre Ansprüche mit Ihnen durchsetzt? Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt zu uns auf, um eine kostenlose Online-Erstberatung innerhalb von 24 Stunden zu erhalten. Unsere Fachanwälte und Fachanwältinnen für Mietrecht stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung und helfen Ihnen gerne weiter!