Die fünf wichtigsten Vermieterpflichten
Ein Mietverhältnis funktioniert nach dem Prinzip von Geben und Nehmen: Sowohl Sie als Mieter als auch Ihr Vermieter haben bestimmte Pflichten und Rechte. So entrichten Sie beispielsweise monatlich Ihre Mietzahlungen, um im Gegenzug in der gemieteten Wohnung leben zu dürfen. Streitigkeiten entstehen oft, wenn eine der Parteien ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt. Diese Pflichten sind jedoch rechtlich verbindlich, sodass die Nichteinhaltung zu rechtlichen Konsequenzen führen kann.
In diesem Beitrag erklären wir, welche wesentlichen Pflichten Ihr Vermieter hat und wie Sie vorgehen können, wenn diese nicht erfüllt werden.
Rechtsgrundlage der Vermieterpflichten: Der Mietvertrag
Rechtsgrundlage für die Anmietung einer Wohnung oder eines Wohnhauses bildet der Mietvertrag, der gemäß § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird. Der Mietvertrag regelt nicht nur, wer die beteiligten Vertragsparteien sind und um welche Mietsache es sich handelt, sondern legt auch die Mietdauer und Rechte und Pflichten der Vertragsparteien fest.
Gut zu wissen: Sollte Ihr Vermieter seine Vermieterpflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllen, ist es wichtig, dass Sie als Mieter Ihre Rechte geltend machen und den Vermieter gegebenenfalls dazu bringen, seinen Verpflichtungen nachzukommen.
Das gilt allerdings nur, sofern die Beseitigung des Mangels auch in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt. Wenn zum Beispiel Schimmel entsteht, weil der Vermieter die Wohnung nicht richtig lüftet, muss der Vermieter diesen selbst beseitigen. Sollte der Schimmel jedoch durch bauliche Mängel verursacht worden sein, ist der Vermieter für die Behebung des Problems zuständig.
Wenn Ihr Vermieter seine Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten nicht erfüllt, können Sie Ihre Mängelgewährleistungsrechte durchsetzen. Lassen Sie sich von einem erfahrenen Mietrechtsanwalt aus unserem Team beraten. Kontaktieren Sie uns jederzeit für Unterstützung.
Was sind die wichtigsten Vermieterpflichten?
Instandhaltung und Instandsetzung
Einen Vermieter trifft gemäß § 535 BGB die Pflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie auch während der Mietzeit in einem solchen Zustand zu erhalten. Dementsprechend Vermieter muss sich darum kümmern, dass die Immobilie während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses einen gebrauchsfähigen Zustand aufweist.
Kommt es zu Schäden, müssen die notwendigen Reparaturen auf Kosten des Vermieters durchgeführt werden. Dazu zählen sowohl kleinere Reparaturen als auch umfassende Instandhaltungsarbeiten, um die Gebrauchstauglichkeit der Räume sicherzustellen.
Über Nebenkosten ordnungsgemäß abrechnen
Aus § 556 BGB ergibt sich die Pflicht des Vermieters, ordnungsgemäß über Nebenkosten abzurechnen. Hierbei sind dem Mieter die Nebenkostenabrechnungen jährlich vorzulegen. Dabei muss die Abrechnung detailliert und nachvollziehbar die angefallenen Kosten für Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Hausmeisterdienste darlegen, die auf den Mieter umgelegt werden. Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorgelegt werden. Andernfalls kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen.
Wenn die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft oder unvollständig ist, hat der Mieter das Recht, Einspruch zu erheben. Solche Fehler können sich durch unklare oder nicht nachvollziehbare Positionen, falsche Berechnungen oder die Umlage nicht zulässiger Kosten bemerkbar ergeben.
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Sicherstellung der Heizungs- und Warmwasserversorgung
Der Vermieter ist gemäß § 535 BGB verpflichtet, die Mieträume in einem Zustand zu halten, der die vereinbarte Nutzung ermöglicht. Dazu gehört auch die Heizungs- und Warmwasserversorgung sicherzustellen. In den Heizperioden, vom 1. Oktober bis zum 20. April, muss der Vermieter gewährleisten, dass die Heizung zuverlässig funktioniert und ausreichend warmes Wasser zur Verfügung steht – auch bei milderen Temperaturen.
Falls die Heizungs- oder Warmwasserversorgung nicht ordnungsgemäß funktioniert, ist der Vermieter verpflichtet, umgehend Reparaturen oder notwendige Wartungsarbeiten durchzuführen. Mieter sollten daher bei Störungen umgehend den Vermieter informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel setzen. Wird die Störung nicht behoben, kann der Mieter eine Mietminderung vornehmen und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen.
Gewährleistung von Sicherheit
Zu der Instandhaltungspflicht des Vermieters, die sich aus § 535 BGB ergibt, zählt auch eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, dass der Vermieter sicherstellen muss, dass sowohl die Mieträume als auch die Gemeinschaftsflächen – innerhalb und außerhalb des Hauses – sicher sind und keine Gefahr für die Mieter darstellen.
Der Vermieter muss sicherstellen, dass technische Anlagen wie Elektrik, Heizung und Gasleitungen einwandfrei funktionieren und regelmäßig gewartet werden. Außerdem müssen Vermieter geeignete Maßnahmen treffen, um Unfälle zu vermeiden, beispielsweise in dem sie für ausreichende Beleuchtung oder einen zuverlässigen Winterdienst sorgen.
Wenn der Vermieter die Sicherheitsstandards nicht einhält, sollten Mieter ihm eine Frist zur Behebung setzen und gegebenenfalls rechtliche Schritte in Erwägung ziehen.
Rücksichtnahme auf die Privatsphäre des Mieters
Mit Abschluss des Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Wohnung oder das Haus zur alleinigen Nutzung zu überlassen. Ab dem Moment, in dem der Mieter die Schlüssel erhält, besitzt er das Hausrecht – auch wenn der Vermieter weiterhin Eigentümer der Wohnung bleibt. Das bedeutet, dass allein der Mieter entscheidet, wer Zutritt zur Wohnung erhält. Der Vermieter darf die Räume nur mit Zustimmung des Mieters betreten. Ausnahmen gelten nur in Notfällen, wie bei einem Wasserrohrbruch oder einem Brand. Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Erlaubnis und ohne, dass ein Notfall dies erforderlich machen würde, handelt er rechtswidrig und macht sich damit sogar strafbar.
Was tun, wenn Vermieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat?
Wenn Ihr Vermieter seine Pflichten nicht erfüllt, kann ein Anwalt Ihnen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen. Er kennt sich mit den rechtlichen Details aus, übernimmt die Kommunikation und sorgt dafür, dass alles korrekt und schnell geregelt wird. Unsere auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwälte haben bereits hunderten Mietern dabei geholfen, Ihre Mieterrechte durchzusetzen. Gerne unterstützen wir auch Sie. Vervollständigen Sie noch heute unser Formular für eine kostenlose Ersteinschätzung innerhalb von 24 Stunden.
