Wenn Mieter nicht ausziehen – Was Vermieter vor einer Räumungsklage wissen sollten
Letzter Ausweg: Räumungsklage
Ein Mieter zahlt monatelang keine Miete, antwortet nicht auf Ihre Schreiben und Sie als Vermieter wissen einfach nicht weiter? In einer solchen Situation stoßen viele Vermieter an ihre Grenzen. Doch auch, wenn alle außergerichtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft sind, bleibt noch ein Weg: die Räumungsklage. Sie ist für Vermieter zwar oft das letzte Mittel – aber manchmal auch der einzige Ausweg.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie eine Räumungsklage abläuft, mit welchen Kosten Sie rechnen sollten und wie Sie sich als Vermieter am besten darauf vorbereiten können.
Was ist eine Räumungsklage?
Mit einer Räumungsklage lässt sich gerichtlich der Auszug eines Mieters durchsetzen, der trotz wirksamer Kündigung nicht aus den Mieträumen auszieht. Die Räumungsklage stellt oftmals das letzte Mittel dar, um das Mietverhältnis endgültig – also auch in tatsächlicher Hinsicht – zu beenden, wenn außergerichtliche Maßnahmen wie Mahnungen oder Gespräche keine Wirkung zeigen. Die rechtliche Grundlage für den Anspruch auf Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses findet sich in § 546 BGB.
Oftmals weigert sich der Mieter aus den folgenden Gründen, die Wohnung an den Vermieter zurückzugeben:
- Der Mieter widerspricht der Kündigung und sieht keinen Grund auszuziehen.
- Es besteht Uneinigkeit über die Wirksamkeit der Kündigung.
- Der Mieter ignoriert die Kündigung oder versucht auf diesem Wege Zeit zu gewinnen.
Eine derartige Situation kann sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerbemietverhältnissen vorkommen. Vermieter dürfen den Auszug aber nicht selbst erzwingen, z.B. durch das Austauschen von Schlössern oder das Entfernen von Möbeln. Das gilt als verbotene Eigenmacht und kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Keine Räumungsklage ohne wirksame Kündigung
Um eine wirksame Räumungsklage einzulegen, muss das Mietverhältnis wirksam beendet worden sein. Dies kann entweder durch eine ordentliche oder eine fristlose Kündigung erfolgen. Eine ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis zum Ablauf einer gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist. Die fristlose Kündigung wirkt hingegen sofort – ohne, dass eine bestimmte Frist eingehalten werden muss.
Wann ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich?
Damit ein Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann, muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung bestehen. Die Fälle, in denen ein berechtigtes Interesse des Vermieters angenommen wird, sind in § 573 BGB geregelt. Ein solches Interesse liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte, etwa für sich oder nahe Angehörige (Eigenbedarfskündigung), oder wenn der Mieter in erheblichem Maß gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen hat.
Eine ordentliche Kündigung ist außerdem nur dann wirksam, wenn die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wird. Diese beträgt grundsätzlich 3 Monate, verlängert sich jedoch mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses. Nach 5 Jahren beträgt die Frist 6 Monate, nach 8 Jahren sogar 9 Monate.
Gerade bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gelten strenge Anforderungen. Der Vermieter muss nachvollziehbar und konkret darlegen, warum genau die betreffende Wohnung künftig selbst – oder durch nahe Angehörige – genutzt werden soll. Allgemeine Aussagen wie „Ich brauche die Wohnung jetzt selbst“ genügen nicht. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben ausführlich erläutert und sachlich begründet werden, damit sie im Streitfall auch vor Gericht Bestand haben.
Fristlose Kündigung nur bei schwerwiegenden Verstößen
Eine fristlose Kündigung ist nur zulässig, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt – also eine so erhebliche Pflichtverletzung, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Die rechtlichen Voraussetzungen dafür sind in § 543 BGB geregelt. Ein typischer Fall ist ein erheblicher Mietrückstand: etwa wenn der Mieter zwei Monatsmieten in Folge nicht zahlt oder sich der Rückstand auf mindestens zwei Monatsmieten summiert. Auch andere gravierende Vertragsverletzungen, etwa mutwillige Beschädigungen der Wohnung, können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Für alle Kündigungen gilt:
Sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung muss schriftlich erfolgen und den entsprechenden Grund, auf den sich die Kündigung stützt, klar benennen. Außerdem sollten Sie nachweisen können, wann das Kündigungsschreiben beim Mieter angekommen ist. Das können Sie beispielsweise durch Versendung per Einschreiben oder eine persönliche Übergabe sicherstellen.
Muss vor Kündigung eine Abmahnung erfolgen?
In bestimmten Fällen muss der Vermieter den Mieter vor der Kündigung eine Abmahnung aussprechen. Das gilt insbesondere bei weniger schwerwiegenden Vertragsverletzungen, wie z.B. gelegentlichen Ruhestörungen oder Verspätung bei Mietzahlungen. Die Abmahnung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sein Verhalten zu ändern und die Kündigung zu vermeiden. Erst wenn eine Abmahnung erfolgt ist und danach erneut ein Vertragsverstoß auftritt, ist eine Kündigung rechtlich wirksam. Bei besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen kann eine Abmahnung aber auch entbehrlich sein.
Ablauf einer Räumungsklage: Von der Klage bis zur Zwangsräumung
- Kündigung des Mietverhältnisses: Bevor eine Räumungsklage eingereicht werden kann, muss der Vermieter dem Mieter wirksam kündigen. Reagiert der Mieter nicht und zieht nicht freiwillig aus, ist der Weg für die Klage eröffnet.
- Einreichung der Räumungsklage: Die Klage wird beim zuständigen Amtsgericht eingereicht – örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet. Vermieter sollten sich vorab rechtlich beraten lassen, um formale Fehler zu vermeiden. Kommen Sie bei Fragen gern auf uns zu.
- Zustellung und Klageerwiderung: Das Gericht stellt dem Mieter die Klageschrift zu. Dieser erhält eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme. Danach entscheidet das Gericht über das weitere Verfahren, oft wird ein Verhandlungstermin anberaumt.
- Verhandlung vor Gericht: Kommt es zu keiner gütlichen Einigung, findet eine mündliche Verhandlung statt. Beide Parteien können ihre Argumente vortragen. Das Gericht prüft insbesondere, ob das Mietverhältnis wirksam beendet wurde und ob ein Anspruch auf Räumung besteht. Am Ende steht ein Urteil.
- Urteil, Rechtskraft und Vollstreckungstitel: Ist das Urteil rechtskräftig, kann der Vermieter die Zwangsräumung beantragen. Voraussetzung hierfür ist ein vollstreckbarer Titel (z. B. das Urteil mit Vollstreckungsklausel und Zustellnachweis). Erst dann darf die Räumung rechtlich durchgesetzt werden.
- Durchführung der Zwangsräumung: Der Gerichtsvollzieher kündigt die Räumung schriftlich an. Der Termin wird meist gemeinsam mit einem Schlosser durchgeführt – und bei Bedarf auch mit Polizeibegleitung. Die Wohnung wird geöffnet, geräumt und dem Vermieter wieder übergeben.
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Kosten und Risiken einer Räumungsklage
Verfahrenskosten der Räumungsklage
Da es sich bei einer Räumungsklage um ein Gerichtsverfahren handelt, fallen Gerichtsgebühren an. Diese zahlt der Kläger, also in der Regel der Vermieter, als Vorschuss mit Einreichung der Klage. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) und orientiert sich am sogenannten Streitwert. Dieser entspricht meist der Höhe der Nettojahresmiete. Sofern sich ein Vermieter anwaltlich vertreten lässt, entstehen zusätzlich Anwaltskosten. Diese richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und hängen ebenfalls vom Streitwert ab.
Das Urteil enthält auch eine Entscheidung über die Kostentragung. Grundsätzlich gilt: Wer den Prozess verliert, trägt die gesamten Verfahrenskosten, einschließlich der gegnerischen Anwaltsgebühren. Gewinnt also der Vermieter, weil die Kündigung wirksam war und der Mieter zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet ist, muss der Mieter sämtliche entstandenen Kosten übernehmen. Zahlt der Mieter die durch das Urteil entstandenen Kosten nicht, kann der Vermieter auf Grundlage des Urteils die Zwangsvollstreckung einleiten.
Auch wenn man sich vor dem Amtsgericht grundsätzlich selbst vertreten darf, ist anwaltliche Hilfe in Räumungssachen sehr zu empfehlen. Die rechtlichen Anforderungen sind komplex und für juristische Laien nur schwer zu durchschauen.
Vermieter, die die Kosten für eine Räumungsklage nicht selbst tragen können, haben unterbestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe zu beantragen. Voraussetzung ist, dass die Klage hinreichende Erfolgsaussichten hat und der Vermieter seine finanzielle Bedürftigkeit nachweist. Doch auch nach erfolgreicher Klage fallen mit der Beauftragung des Gerichtsvollziehers weitere Kosten an. Die Höhe der entsprechenden Gebühr richtet sich nach dem Gerichtsvollzieherkostengesetz (GvKostG).
Räumungskosten: klassisch vs. Berliner Räumung
Bei einer klassischen Zwangsräumung fallen zusätzliche Kosten für Spedition, Transport und die Einlagerung des Mobiliars an, sodass schnell ein Betrag im vierstelligen Bereich erreicht werden kann. Eine deutlich günstigere Alternative bietet hier das sogenannte Berliner Modell.
Dabei wird dem Vermieter durch den Austausch des Wohnungsschlosses zwar wieder der Besitz an der Wohnung verschafft, der Hausrat des Mieters verbleibt jedoch zunächst in den Mieträumen. Aufwendige Logistik entfällt, wodurch sich die Gesamtkosten meist auf 500 bis 2.000 Euro beschränken. Allerdings ist es dann Aufgabe des Vermieters, sich um den verbliebenen Hausrat zu kümmern, Absprachen mit dem ehemaligen Mieter zu treffen und gegebenenfalls selbst für die Entsorgung zu sorgen.
Wirtschaftliche Risiken und Folgekosten
Hinzu kommt: Sobald ein Mieter nicht freiwillig auszieht, ist die Wohnung meist über Wochen oder Monate blockiert und das unabhängig vom gewählten Räumungsverfahren. Während dieser Zeit sind keine Mieteinnahmen möglich, was oft den größten wirtschaftlichen Schaden für einen Vermieter darstellt. Hinzukommen können Schäden an den Wohnräumen. Deren Beseitigung verursacht unter Umständen erneut Kosten. Zwar können solche Schäden ebenfalls eingeklagt werden, allerdings können diese, gerade bei zahlungsunfähigen Mietern, ein weiteres finanzielles Risiko darstellen.
Prozessrisiken und Besonderheiten
Ein ungünstiger Prozessverlauf kann zu Verzögerungen oder sogar zur Abweisung der Klage führen. Häufige Fehlerquellen sind beispielsweise formale Mängel in der Kündigung oder eine unzureichende Beweislage. Zudem können Härteeinwände des Mieters (§ 574 BGB) das Mietverhältnis verlängern und die Räumung der Wohnung erheblich hinauszögern – etwa bei Krankheit, hohem Alter oder familiärer Belastung.
Häufig gestellte Fragen
