Mietminderung im Gewerbemietrecht hat einige Besonderheiten im Unterschied zu Wohnraummietrecht. Weniger im Recht selbst. Denn dort gelten grundsätzlich die gleichen Vorschriften wie bei Wohnungen. Allerdings dürfen im Gewerbemietrecht Abweichungen von den Vorschriften des BGB getroffen werden.

Mietminderung im Wohnraummietrecht

Hier hat der Gesetzgeber die Mieter besser gestellt als im Gewerbemietrecht. So heißt es in § 536 Abs. 4 BGB:

“Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.”

Der Vermieter kann sich drehen und wenden wie wie er will. Bei Mängeln kann er keine Mietminderung verhindern.

Mietminderung im Gewerbemietrecht

Eine Mietminderung im Gewerbemietrecht kann durchaus erschwert werden. Der zitierte Paragraph gilt bei Geschäftsraummiete eben nicht. Das lässt Vermieter frohlocken. Und immer wieder versuchen sie daher, berechtige Mietminderungen zu verhindern oder zu erschweren. Meistens in allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Ein Beispiel aus der Rechtsprechung

In einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts Wuppertal (Urteil vom 24. 11. 2016, Az: 7 O 139/15) zur Mietminderung im Gewerbemietrecht gab es zum Beispiel diese Klausel:

„Der Mieter kann nur mit solchen Gegenforderungen gegenüber den Forderungen des Vermieters aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht nur ausüben, wenn seine Forderung rechtskräftig festgestellt oder unbestritten ist. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter vor Fälligkeit der Mietforderung, gegen welche aufgerechnet oder zurückbehalten werden soll, schriftlich benachrichtigen. Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Ansprüchen aus einem gesetzlichen Rechtsverhältnisses oder einem anderen Vertragsverhältnisses ist unzulässig.“

Der Mieter hatte in dem zitierten Fall eine defekte Schiebetür. Er führte einen KFZ-Handel. Natürlich muss ein solcher hinreichend gesichert sein. Das Gericht streng:

“…da die Unterhaltung der Gebäudehülle, welcher diese Schiebetür als Abschluss der äußeren Hülle zuzurechnen ist, zu den Kardinalpflichten eines Vermieters gehört…”

Die oben genannte Klausel, nach welcher der Vermieter die Mietminderung verhindern wollte, war nach Ansicht des Gerichts unwirksam:

“Entgegen der Ansicht des Klägers ist der Beklagte an der Geltendmachung der Mietminderung nicht durch die mietvertraglichen Vereinbarungen gehindert. Soweit dort in § 15 ein Ausschluss des Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrechts aufgenommen ist, bezieht sich dies nicht auf die Mietminderung. Bei der Minderung der Miete handelt es sich nicht um ein Zurückbehaltungsrecht, sondern um eine Minderung des Mietzinsanspruchs, die kraft Gesetzes eintritt und – anders als die von § 15 des Mietvertrages erfassten Rechte – nicht von einer Gestaltungserklärung abhängig ist.”

Das Gericht hat völlig recht. Die Klausel enthält zwar  das Wort “Gegenforderungen”. Aber die Mietminderung im Gewerbemietrecht ist keine einfache Forderung. Die Miete ist gemindert durch den Mangel selbst und lässt nicht erst eine Art Schadensersatzzahlung entstehen.

Trotzdem Vorsicht bei Klauseln im Gewerbemietvertrag!

Im beschriebenen Fall hat der Mieter gewonnen. Der Vermieter wollte ihn sogar rauswerfen. Das ging wegen der berechtigten Minderung nicht. Das Gericht erklärte aber auch:

“Es kann dahinstehen, in welchen Grenzen durch einen Formularvertrag die Minderung wirksam ausgeschlossen werden kann, da sich ein solcher Ausschluss im vorliegenden Vertrag nicht findet.”

Es kann also nach Ansicht des Gerichts Klauseln geben, die eine Mietminderung im Gewerbemietrecht verhindern. Daher ist eine sorgsame Prüfung wichtig.