Vorgetäuschter Eigenbedarf: Das können Mieter tun
Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht?
Wer zur Miete wohnt, kennt die Sorge, eines Tages wegen Eigenbedarfs ausziehen zu müssen. Eine solche Kündigung trifft Mieterinnen und Mieter oft wie ein Schlag: Sie bedeutet nicht nur den Verlust der vertrauten Wohnung, sondern bringt auch erhebliche organisatorische und finanzielle Belastungen mit sich – schließlich muss eine neue Wohnung gefunden und der Umzug organisiert werden.
Doch was, wenn der angebliche Eigenbedarf gar nicht besteht? Immer wieder zeigt sich, dass Wohnungen nach einer Kündigung nicht vom Vermieter oder seinen Angehörigen genutzt, sondern einfach weitervermietet werden. In solchen Fällen liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.
In diesem Beitrag erfahren Sie, woran Sie einen vorgetäuschten Eigenbedarf erkennen können, welche Rechte Sie als Mieter haben und wie Sie sich gegen eine solche missbräuchliche Kündigung wehren können.
Rechtliche Einordnung
Warum Mieter besonders geschützt sind
Für Mieter ist eine Wohnung nicht nur ein Mietobjekt, sondern ihr Lebensmittelpunkt – selbst wenn sie dort nur vorübergehend wohnen. Das hat auch der Gesetzgeber erkannt und Mietern im Mietrecht einen besonderen Schutz eingeräumt. Deshalb hat ein Vermieter grundsätzlich nur beschränkte Möglichkeiten, ein bestehendes Mietverhältnis zu beenden.
Wie kann ein Mietvertrag beendet werden?
Ein Mietverhältnis kann grundsätzlich auf 2 Arten beendet werden: durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung.
Die außerordentliche Kündigung erfolgt fristlos aus einem „wichtigen Grund“ und kommt nur in Ausnahmefällen infrage – zum Beispiel bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters wie fortgesetztem Zahlungsverzug oder erheblichen Schäden an der Wohnung, wie in § 569 BGB geregelt.
Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter erfolgt in der gesetzlichen Kündigungsfrist. Voraussetzung ist, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die möglichen Kündigungsgründe, also Situationen, in denen ein solches berechtigtes Interesse besteht, sind gesetzlich festgelegt.
Eigenbedarfskündigung – Was ist das?
Sofern der Vermieter Eigenbedarf an der Wohnung hat, hat dieser ein berechtigtes Interesse an der Kündigung – er kann das Mietverhältnis also ordentlich kündigen. Eigenbedarf besteht dann, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt.
Der Gesetzgeber stellt hohe Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung, damit der Mieterschutz nicht einfach umgangen werden kann.
Der Vermieter muss konkret darlegen, wer die Wohnung aus welchen Gründen nutzen soll. Pauschale Angaben reichen nicht aus. Der Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen die Nutzung zu ermöglichen, muss zum Zeitpunkt der Kündigung auch tatsächlich vorliegen – es darf keine noch weit in der Zukunft liegende Idee sein.
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Vorgetäuschter Eigenbedarf – was können Mieter tun?
Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung eigentlich gar nicht selbst oder für Angehörige benötigt, sondern andere Absichten verfolgt, etwa die Wohnung kurz nach dem Auszug des Mieters mit einem höheren Mietzins weiterzuvermieten.
Für Mieter ist dies besonders problematisch, da auf diese Weise der gesetzlich vorgesehene Mieterschutz umgangen wird. Umso wichtiger ist es, dass Mieter rechtliche Möglichkeiten haben, sich gegen einen solchen Missbrauch zu wehren.
Wie einen vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen?
Um ihre Rechte durchzusetzen, müssen Mieter in der Regel nachweisen, dass der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgetäuscht war. Das ist oft schwierig, da die tatsächlichen Absichten des Vermieters und die Nutzung der Wohnung nach dem Auszug nur schwer nachvollziehbar sind. Deshalb ist es besonders wichtig, dass Mieter unter bestimmten Bedingungen Einblick in die Nutzung der Wohnung nach ihrem Auszug erhalten – andernfalls wären sie praktisch schutzlos.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass Mieter in solchen Fällen einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter haben können. So lässt sich überprüfen, ob die Wohnung wirklich von einem Angehörigen genutzt wird oder schon kurz nach dem Auszug weitervermietet wurde.
Diese Transparenz ist entscheidend: Nur wenn Mieter genau wissen, wie die Wohnung nach ihrem Auszug genutzt wurde, können sie gezielt rechtliche Schritte einleiten.
Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, können Mieter unter den Voraussetzungen des § 280 BGB Schadensersatz für die ihm aufgrund der falschen Eigenbedarfskündigung entstandenen Kosten verlangen.
Hierzu gehören zum Beispiel die Kosten für den Umzug, Maklergebühren für eine neue Wohnung oder höhere Mietzahlungen, die durch die Ersatzwohnung entstehen. Auch andere nachweisbare Ausgaben, die direkt mit dem Umzug oder der neuen Wohnung zusammenhängen, können gegebenenfalls erstattet werden.
Was Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung tun sollten
Erhalten Sie eine Eigenbedarfskündigung, sollten Sie diese gründlich prüfen und sich nicht vorschnell damit abfinden. Wirkt die Begründung nicht nachvollziehbar oder bestehen Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs, ist es ratsam, frühzeitig einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht hinzuzuziehen.
Ein Anwalt kann Ihre Möglichkeiten prüfen und gemeinsam mit Ihnen die nächsten Schritte besprechen. Haben Sie Zweifel an einer Eigenbedarfskündigung? Lassen Sie Ihre Rechte frühzeitig prüfen – wir unterstützen Sie dabei.
Häufig gestellte Fragen
